上海市前期物業(yè)代理記賬

奉賢區(qū)共有459個(gè)住宅小區(qū)，92家企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)面積3535萬平方米，13個(gè)小區(qū)今年獲得市級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理示范項(xiàng)目(全市179個(gè))。

搭建智能化管理平臺(tái)。去年11月，區(qū)率先在全市建立了綜合物業(yè)管理系統(tǒng)，與市物業(yè)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)、區(qū)城市交通中心對(duì)接，實(shí)時(shí)導(dǎo)入維修、投訴、物業(yè)服務(wù)熱線等數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)案件精準(zhǔn)定位、快速處置。下一步將新增“物業(yè)綜合監(jiān)管屏”，實(shí)現(xiàn)小區(qū)日常巡視、星級(jí)評(píng)定等“一屏查看”。

加強(qiáng)對(duì)維修資金和公共收入的監(jiān)管。推廣代理記賬模式，由業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)代理記賬單位，由會(huì)計(jì)單位出具季度財(cái)務(wù)報(bào)告。目前，該地區(qū)養(yǎng)護(hù)基金賬戶公示100，養(yǎng)護(hù)基金記賬覆蓋率，位居全市第一。我市在前期率先對(duì)公共收入進(jìn)行監(jiān)管，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面清理歷年公共收入，逐項(xiàng)列出收支金額和存款賬戶。今年共糾正公共收入不按規(guī)定征收、不設(shè)專戶等26個(gè)問題。

提高物業(yè)服務(wù)水平。完善服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)綜合管理、公共設(shè)施設(shè)備等6個(gè)領(lǐng)域61個(gè)項(xiàng)目實(shí)施規(guī)范。對(duì)垃圾分類、城市優(yōu)秀住區(qū)等4項(xiàng)新增標(biāo)準(zhǔn)，以及夏季防汛防臺(tái)、冬季防凍保溫等季節(jié)性項(xiàng)目制定標(biāo)準(zhǔn)。

上海市住房管理局

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上海物業(yè)代理記賬

分析《上海臨時(shí)管理?xiàng)l例》等三個(gè)示范文本的亮點(diǎn)

分析《上海臨時(shí)管理?xiàng)l例》等三個(gè)示范文本的亮點(diǎn)

歌Ancheng團(tuán)隊(duì)

2021年11月15日，上海市城市管理精細(xì)化推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《暫行辦法》《管理法規(guī)三示范文本通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，與上海7月3日《住房和住房管理局關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等四示范文本通知》相比，在結(jié)構(gòu)上做了較大的改變，在內(nèi)容上進(jìn)行了極大的豐富，在操作上更具有可行性。在此，本《須知》為各位讀者進(jìn)行分析，以便能更好地與您一起理解和運(yùn)用。

以下文本從以下三個(gè)方面解讀本通知:

一、具體文件構(gòu)成發(fā)生重大變化，《通知》適用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大

此次下發(fā)的《通知》向上海市城市管理精細(xì)化工作推進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室通報(bào)，顯然具有典范性，相比公布率更高，更具有權(quán)威性，體現(xiàn)在上海，對(duì)社區(qū)和業(yè)委會(huì)的重視，更有利于引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，也更方便和規(guī)范社區(qū)業(yè)主的行為，促進(jìn)了整個(gè)區(qū)級(jí)管理的規(guī)范化程度。

《通知》沒有涉及“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”，即《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》仍可參考上海市住房保障和住房管理局制定的范本，但不可否認(rèn)的是，范本更為廣泛?！锻ㄖ返闹饕獌?nèi)容仍然是《暫行管理?xiàng)l例》、《管理?xiàng)l例》和《專項(xiàng)維修基金管理規(guī)定》，但各文本的結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。

《暫行管理?xiàng)l例》新增的五項(xiàng)附件分別是《房屋裝修特別規(guī)定》、《機(jī)動(dòng)車停放管理特別規(guī)定》、《生活垃圾分類特別規(guī)定》、《寵物管理特別規(guī)定》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期變更特別規(guī)定》。除了《臨時(shí)管理規(guī)約》所增列的前四項(xiàng)附件外，《管理規(guī)約》還增列了《商業(yè)活動(dòng)使用公用部分特別規(guī)約》、《公共利益分配和使用特別規(guī)約》和《選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)特別規(guī)約》?！短貏e維修基金管理規(guī)定》分為《條例一特別維修基金使用規(guī)定》和《條例二特別維修基金募集規(guī)定》三篇文本構(gòu)成文檔的改進(jìn)，都涉及到社區(qū)管理的難點(diǎn)和痛點(diǎn)，與之前的“示范文本”相比，這次的覆蓋范圍有了更詳細(xì)的擴(kuò)展。

其次，從這三個(gè)文件的具體內(nèi)容來看，更具針對(duì)性，能夠更好地規(guī)范業(yè)主的行為

與頒布文本相比，《通知》發(fā)布的《暫行管理?xiàng)l例》和《管理?xiàng)l例》文本增加了監(jiān)督電梯安全使用管理、電動(dòng)自行車安全使用管理和充電安全管理(特別是禁止電動(dòng)自行車進(jìn)樓進(jìn)房)和綠色使用規(guī)范;明確房屋設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)的責(zé)任主體。特別是在房屋裝修、機(jī)動(dòng)車停放、生活垃圾分類、寵物管理等各方面都有具體的專項(xiàng)規(guī)范，業(yè)主針對(duì)上述行為制定了專項(xiàng)行為規(guī)范，促使業(yè)主更好地遵守暫行管理章程或管理章程，促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)向更好的家園邁進(jìn)。

《房屋裝飾裝修專項(xiàng)條例》授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修保安，供業(yè)主和裝修單位在裝修活動(dòng)中對(duì)房屋和常見設(shè)施設(shè)備的損壞進(jìn)行維修和賠償。同時(shí)，法規(guī)還規(guī)范了業(yè)主和用戶在施工過程中對(duì)裝修垃圾(大型垃圾)的擺放要求、擺放場(chǎng)所設(shè)置和擺放方式。

《機(jī)動(dòng)車停放管理特別條例》對(duì)停車管理作了具體規(guī)定。規(guī)范規(guī)定車庫首先要滿足車主的需求，嚴(yán)格控制一戶多車的停車空間。對(duì)車主(租客)辦理車輛登記手續(xù)、車輛禁止行駛行為、使用機(jī)動(dòng)車泊位以及購買和租賃機(jī)動(dòng)車泊位均有明確規(guī)定。除了僵尸車輛的處置，殘障車輛和新能源汽車的停放也做出了相應(yīng)的指引。

《生活垃圾分類特別條例》一般要求，居住社區(qū)的所有者和使用者應(yīng)當(dāng)遵循城市生活垃圾分類標(biāo)準(zhǔn)和固定管理制度履行生活垃圾分類安置職責(zé)，明確具體安置位置，共同營(yíng)造清潔舒適的社區(qū)環(huán)境。

《寵物管理特別法》明確規(guī)定，飼養(yǎng)寵物時(shí)，主人和使用者應(yīng)遵守國(guó)家和城市的相關(guān)規(guī)定。《守則》限制了每戶寵物的數(shù)量;限制將寵物帶入共享區(qū)域的行為;明確了喂食過程中禁止的行為。

此外，新修訂的《暫行管理?xiàng)l例》和《管理?xiàng)l例》均明確，業(yè)主和用戶要自覺遵守《上海市文明生活行為規(guī)范》，對(duì)違反《上海市文明生活行為規(guī)范》、屬于征信范圍的不文明生活行為，將納入上海市公共信用信息平臺(tái)。

三、《通知》對(duì)行業(yè)主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了更高的要求

在行業(yè)主管部門工作中，如對(duì)公共收入審計(jì)的要求、機(jī)動(dòng)車停放管理、維修經(jīng)費(fèi)等事項(xiàng)的使用和提出與以往的“示范文本”有進(jìn)一步的要求。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范化，更多地體現(xiàn)在多元化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展、公共收入的合規(guī)使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的變革、業(yè)主行為的約束管理、寵物問題等方面。

《臨時(shí)管理?xiàng)l例》第13條進(jìn)一步詳細(xì)說明了利潤(rùn)共同部分的取得、所有權(quán)和分配。物業(yè)服務(wù)前期適用《臨時(shí)管理協(xié)議》，使用公用部分產(chǎn)生的管理費(fèi)用應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。住宅區(qū)物業(yè)實(shí)行代理記賬制度;物業(yè)服務(wù)企業(yè)與代理記賬機(jī)構(gòu)共同按季度結(jié)算公共收入，匯總收支，郵寄公布，存入?yún)^(qū)房管局指定的公共收入賬戶。以上內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)初期如何獲取、擁有和分配共同收益部分提供了工作指南。

與《臨時(shí)管理規(guī)約》文本中所反映的“部分收入的取得、擁有和分配”不同，《管理規(guī)約》對(duì)共享部分用于商業(yè)活動(dòng)以及公共收入的分配和使用作出了具體規(guī)定(附件五，附)。6).附件五將社區(qū)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)分為所有公共部分的經(jīng)營(yíng)和公共部分的經(jīng)營(yíng)。針對(duì)具體的業(yè)務(wù)事項(xiàng)，法規(guī)明確了業(yè)主大會(huì)和經(jīng)授權(quán)后行業(yè)主管部門有權(quán)決定的事項(xiàng)范圍。附件六闡述了公共收入的全部共享部分和部分共享部分的使用情況;規(guī)定將共享部分用于實(shí)施新工程項(xiàng)目的，按照規(guī)定評(píng)估工程價(jià)格;規(guī)定公共收入和行業(yè)管理部門營(yíng)運(yùn)資金的收支每年審計(jì)一次或者按照規(guī)定審計(jì)一次;規(guī)定公共收支賬目應(yīng)當(dāng)在每季度第一個(gè)月的第15日前向社會(huì)公告。

行業(yè)主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照法規(guī)的上述要求，如有違規(guī)、違約行為，相關(guān)業(yè)主可以依法提起侵權(quán)訴訟。

《前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更特別規(guī)定》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇特別規(guī)定》是對(duì)此前發(fā)布的示范文本中關(guān)于“物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更”和“物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇”的規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化。前者從情況變化、制定方案、簽訂前期合同及不能及時(shí)選擇處理等方面進(jìn)行列舉;后者在開展招聘工作時(shí)，調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(適用于合同系統(tǒng)計(jì)費(fèi)方法)、招聘方法、招聘標(biāo)準(zhǔn)、起草合同公示、以上部分內(nèi)容單獨(dú)列出作為附件，除了讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更(聘任)方案設(shè)計(jì)更加嚴(yán)謹(jǐn)外，還對(duì)建設(shè)單位(業(yè)委會(huì))開展變更(聘任)工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)。

新修訂的專項(xiàng)維修基金管理規(guī)定在原有的籌集、使用、繼續(xù)籌資、建設(shè)、增值管理等方面，增加了業(yè)委會(huì)開展年度財(cái)務(wù)審計(jì)的要求，即不遲于每年6月，業(yè)委會(huì)應(yīng)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)上一年度進(jìn)行審計(jì);明確居民社區(qū)業(yè)主同意授權(quán)居委會(huì)在客觀原因下未能選舉業(yè)管局或業(yè)管局不能正常運(yùn)行的時(shí)候履行業(yè)管局的職責(zé)。

最后，值得注意的是，根據(jù)《民法典》第278條，《管理?xiàng)l例》和《特別維修基金管理?xiàng)l例》的通過，應(yīng)由占專用部分面積三分之二以上的業(yè)主和占業(yè)主總數(shù)三分之二以上的業(yè)主投票決定;《特別維修基金管理?xiàng)l例》中的《關(guān)于使用公用部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特別條例》和《特別維修基金募集條例》決定《管理?xiàng)l例》，經(jīng)專屬部分面積超過四分之三的業(yè)主和投票參與人超過四分之三的業(yè)主同意。對(duì)其他約定事項(xiàng)的決定，必須經(jīng)專有部分的業(yè)主過半數(shù)和參加表決的業(yè)主過半數(shù)同意。

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