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2022-06-22 10:27:15
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上海公司名義購房需知，一篇就GO！
隨著限購政策的不斷收緊，有部分購房者開始考慮“曲線救國”――以公司名義買房！除了可以增值，萬一哪天企業(yè)經(jīng)營不善，還能像“賣兩套房扭虧為盈”那樣，留個后手。
今天，好順佳為您揭開公司購房的面紗，詳細了解其流程。
注冊公司的程序及時間
A、名稱預先核準 需1個工作日；
B、注冊登記營業(yè)執(zhí)照及刻章，需2個工作日；
C、設立基本賬戶，需1個工作日。
注冊公司共需4個工作日左右，設立公司的全程大約需要一周左右。
以公司名義購買房屋的好處
1
新購房屋資格
不能在上海市新購住宅的個人需購買房屋，可以用公司名義在上海市新購房屋。
2
貸款
公司購房不能貸款，但公司可以通過抵押等方式融資。
3
稅費
4
出售房屋的方式
A、以公司名義轉(zhuǎn)讓房屋；
B、轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)；
C、公司清算。
關于規(guī)范企業(yè)購買商品住房的暫行規(guī)定
為進一步深化落實“滬九條”、“滬六條”等文件精神，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，現(xiàn)就規(guī)范企業(yè)購買商品住房有關問題暫行規(guī)定如下：
一、企業(yè)在本市購買商品住房必須同時符合以下條件，購房時間以合同網(wǎng)簽備案日期為準：
1、企業(yè)設立年限已滿5年；
2、企業(yè)在本市累計繳納稅款金額已達100萬元人民幣；
3、企業(yè)職工人數(shù)10名及以上，且按照規(guī)定在該企業(yè)繳納社保和公積金滿5年。
企業(yè)近年繳納稅款金額滿500萬元以上的，購房時不受上述企業(yè)設立年限和員工人數(shù)等條件的限制。
二、企業(yè)購買的商品住房再次上市交易年限從“滿3年”提高至“滿5年”。
三、住建、房管部門會同相關部門對執(zhí)行商品住房項目公證搖號、按序選房制度加強監(jiān)管，要求開發(fā)企業(yè)嚴格執(zhí)行全部準售房源、積累客戶規(guī)則和名單、搖號排序結(jié)果公證和公示規(guī)定；進一步加強客戶認籌規(guī)則制訂指導審核以及執(zhí)行監(jiān)管，嚴格落實企業(yè)購買商品住房規(guī)定。
四、住建、房管部門會同規(guī)土部門（不動產(chǎn)登記機構(gòu)）加強企業(yè)購買、出售商品住房交易登記審核，會同稅務、人社、公積金管理等部門建立相關信息共享核查機制，對違反企業(yè)購買、出售商品住房相關規(guī)定的，不予辦理房地產(chǎn)交易登記手續(xù)。
五、本暫行規(guī)定自2018年7月3日起施行。
0 1
公司購房需要什么資格？
公司分為注冊在境內(nèi)的公司以及注冊在境外的公司，注冊在境內(nèi)的公司購買房屋類型和套數(shù)不受限制，注冊在境外的公司不能在限購城市購買住宅，如果在限購城市有辦事處，可以辦事處的名義購買一套非住宅。
0 2
公司購房如何辦理貸款？
以公司名義買房，雖然能規(guī)避限購政策，但因為絕大多數(shù)銀行的按揭貸款業(yè)務僅針對個人買房者，公司購置房產(chǎn)需一次性付款，這意味著初始的投入成本就很高。要到取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進行抵押貸款。
0 3
公司購房需要交什么稅？
公司買房繳稅與個人購房繳稅相比要多出很多：
1、契稅、印花稅
無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納 的印花稅。
2、房產(chǎn)稅
根據(jù)1986年10月開始實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，對于公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費為：每年房產(chǎn)原值×70× 。在具體操作過程中，不同的地區(qū)對不同性質(zhì)的企業(yè)（如高新企業(yè)、扶貧單位等）可能會有三年內(nèi)免房產(chǎn)稅的優(yōu)惠。
3、土地使用稅
按照“建筑面積*30元/年”征收土地使用稅等。如房產(chǎn)稅、土地使用稅未按時繳納，需要按照每日萬分之五繳納滯納金。
此外，公司購房所需繳納的稅目較多，計算較為復雜，購房人最好向相關稅務部門詳細咨詢具體稅費金額。
0 4
公司持有房屋如何交易？
公司持有房屋的交易形式目前主要有兩種，一種是直接將該房屋出售；一種是通過股權(quán)變更的形式來進行交易，以該房屋在公司資產(chǎn)所占比例來確定股權(quán)份額，但是這種方法涉及公司的資產(chǎn)、債務、利潤等因素，潛藏風險較多，另外股權(quán)變更的形式并不能改變不動產(chǎn)權(quán)屬的所有人登記。
0 5
轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)需要交什么稅？
對于出售公司名下房產(chǎn)，在交易過程中則需要繳納：
1、增值稅及附加
按（不含稅收入-不含稅購置原價）× 征收；
2、土地增值稅
按（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額）×四級超率累進稅率征收；或由稅務機關按成交價格的5的核定征收；
土地增值稅四級超率累進稅率表
3、印花稅
按成交價格× 征收。
此外，轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)，還要繳納企業(yè)所得稅，目前一般按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得的凈利潤*25征收。企業(yè)所得稅一般按季預繳，年終匯算清繳。
0 6
公司名義購、售房需要什么資料？
賣方（買方）為境內(nèi)公司時，需要的備件有11項。分別為：
1、房產(chǎn)證；
2、經(jīng)年檢的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書；
3、批準該法人或其他組織成立的文件；
4、法定代表人或負責人的合法身份證件；
5、地稅稅務登記證副本或金融許可證；
6、中華人民共和國組織機構(gòu)代碼證副本；
7、法人授權(quán)委托書；
8、代理人的合法身份證明；
9、國資委批復函（國有產(chǎn)權(quán)）、集體表決書（集體產(chǎn)權(quán)）、股東決議書（股份制企業(yè)）；
10、測繪表；
11、公章。
賣方（買方）為境外公司時，需要的備件有8項。分別為：
1、相關管理部門核發(fā)的該境外機構(gòu)在北京設立分支、代表機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或登記證書；
2、經(jīng)公證的法人或其他組織的商業(yè)登記證或注冊證書，外國法人或其他組織的公司注冊文件注冊地公證后需中國駐該國使、領館認證；
3、法定代表人或負責人的合法性身份證件；
4、商務管理部門核發(fā)的《外商投資企業(yè)批準證書》；
5、法人授權(quán)委托書；
6、代理人合法性身份證明；
7、各國駐華大使館、各組織駐華代表機構(gòu)提交外交部同意其購房的照會；
8、符合實際需要自用、自主原則的書面承諾（但境外注銷的，可以按規(guī)定辦理商品房的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)）；
0 7
公司買二手房所需材料如下 ：
1、過戶:營業(yè)執(zhí)照復印件+法人身份證復印件+法人到場 或 （委托書+經(jīng)辦人身份證原件及復印件 ）+公章
2、公司買房營業(yè)執(zhí)照沒有注冊時間要求，只要在有效期內(nèi)都可以
3、公司買房交稅：契稅3
4、公司買房自購房后5年方可出售。
5、企業(yè)出售繳納差額營業(yè)稅和土地增值稅差額30_60，沒有個人所得稅，但每年有房產(chǎn)稅：核定總價的
6、公司買房不貸款、一次性付款；
0 8
原價轉(zhuǎn)賣公司名下房產(chǎn)能避稅嗎？
對于這種“陰陽合同”（即正式合同中做低房屋總價，余款另簽一份補充合同），首先這種做法涉及偷稅漏稅，屬于違法行為；其次，企業(yè)的每一筆賬目都有進出明細，要作假并不容易；再者，房屋成交過程中，會有相關部門做房價評估，價格做得太低一般是通不過的。
0 9
公司購房有什么特殊性？
1、公司產(chǎn)權(quán)的房屋可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進行轉(zhuǎn)讓，不需要經(jīng)過交易中心，
但是這種只是變更股權(quán)及實際控制人，最適合做這種交易的是公司名下無其他不動產(chǎn)以及資產(chǎn)，否則不現(xiàn)實；
2、公司產(chǎn)權(quán)的房屋要想變更為個人名下必須要通過買賣，從交易中心進行產(chǎn)權(quán)變更登記；
3以公司名義購置的房地產(chǎn)作為公司資產(chǎn)，為所有公司股東共同共用，在處置資產(chǎn)時需要經(jīng)過所有股東同意及授權(quán)或取得董事會決議方可處理。
上海房，不是你有錢就能買，因為限購。而公司名義買房到底靠不靠譜？劃不劃算？
建議您多咨詢房產(chǎn)中介以及專業(yè)的財務咨詢公司，幫您仔細測算公司名義買房過程中的稅負差異，做到心中有數(shù)，合理合法納稅。
注冊不同行業(yè)的公司/個體戶，詳情會有所差異，為了精準快速的解決您的問題，建議您向?qū)I(yè)的工商顧問說明詳細情況，1對1解決您的實際問題。
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