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杭州小區(qū)注冊公司

好順佳集團

2022-05-21 09:47:37

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內容摘要：近日，坐落于杭州蕭山文彥江南摩卡社區(qū)的“自管理”新模式:業(yè)委會炒掉原有物業(yè)，成立自己的物業(yè)公司，對小區(qū)進行管理，已近3年，業(yè)主口碑很好，還接管了周邊兩個小區(qū)，并吸引了其他社區(qū)行業(yè)權...

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近日，坐落于杭州蕭山文彥江南摩卡社區(qū)的“自管理”新模式:業(yè)委會炒掉原有物業(yè)，成立自己的物業(yè)公司，對小區(qū)進行管理，已近3年，業(yè)主口碑很好，還接管了周邊兩個小區(qū)，并吸引了其他社區(qū)行業(yè)權威人士前來學習。

消防物業(yè)管公司，沒想到得到了良好的口碑

區(qū)工委主任朱樹軍向記者介紹，摩卡南區(qū)由多層、小高層和高層組成，共有1206個住宅單元。到目前為止，已有三家地產(chǎn)公司進行了變更。2012年，第三家物業(yè)公司因業(yè)主不滿其不作為而被提前辭退。

在挑選新物業(yè)公司的過程中，小區(qū)出現(xiàn)了一段真空期，為了不使物業(yè)的正常工作中斷，業(yè)委會勸說原物業(yè)除物業(yè)經(jīng)理和保安主管外的28名員工繼續(xù)留守，目前為止，這些人員均屬于行業(yè)主管部門管理。

朱樹軍說:“該村2007年以來，物業(yè)成本一直沒有上漲，多層每月 ?O，頂層是 ?O/月，且可以取?！睒I(yè)委會已就物業(yè)小區(qū)進入事宜聯(lián)系綠城、萬科、龍湖等大品牌物業(yè)公司，但經(jīng)過一番聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)在物業(yè)費用方面難以達成協(xié)議。

對于大型物業(yè)公司來說，社區(qū)較小，以上物業(yè)費用難以支撐品牌物業(yè)公司的運營。某大說物業(yè)，物業(yè)費用低于 /?O/月來談;另一物業(yè)要求在原有物業(yè)費用的基礎上上漲人民幣/ ?O/月，并將在公開的營業(yè)收入排名前30位的它們全部列出來?！斑@么大的房價，對于江南摩卡社區(qū)的業(yè)主來說，肯定無法接受。

在2017年,今年3月，業(yè)主會議投票決定，是自己管理物業(yè)，還是選擇知名物業(yè)，90名業(yè)主同意自己管理物業(yè)。自火災發(fā)生3個月以來，業(yè)委會將把原有的物業(yè)人員組織整頓有序，村莊的整體面貌煥然一新。一些社區(qū)業(yè)主表示，“只要你能把社區(qū)管理好，就不用請大牌物業(yè)公司來管理?！?/p>

公司以行業(yè)權威機構牽頭成立，物業(yè)零報酬管理

小區(qū)自從正式實行管理以來，原行業(yè)主管部門負責期間的一些做法就不適應了。物業(yè)人員的工資、社會保障等支出，需要通過公司定期核算的形式，但根據(jù)現(xiàn)行的物業(yè)相關法律法規(guī)，業(yè)主代表大會和行業(yè)主管部門無權設立物業(yè)公司。

征求村委會業(yè)主們同意后，村委會以個人名義注冊了一家名為湘越的物業(yè)公司。物業(yè)服務合同以酬金制的形式與社區(qū)簽訂，約定酬金為0元。在為社會提供物業(yè)服務的過程中，物業(yè)公司既不要求利潤分紅，也不承擔經(jīng)營虧損。

翔越物業(yè)成立后，原有28名物業(yè)人員留用，并在招聘保安、保潔等人員后，聘請職業(yè)經(jīng)理人負責運營，具體事務不參與行業(yè)管理局。目前，江南摩卡小區(qū)物業(yè)團隊有48人。他們的工資由社區(qū)的物業(yè)費支付，兩者基本平等。

朱淑君說:“在社區(qū)由自己管理之前，它的年收入只有20萬元左右。接管社區(qū)后，將閑置資產(chǎn)如停車位、商鋪、倉庫等用于租賃?，F(xiàn)在年營業(yè)收入可達100多萬元。社區(qū)公共經(jīng)營收入應使用用于社區(qū)各類公共設施設備的升級改造”。

自經(jīng)營3年來成績顯著，社區(qū)業(yè)主享受優(yōu)惠待遇

自管理近3年以來，先后投入500余萬元對小區(qū)消防設備、道路、外墻、綠化等設施進行了維護改造，并完成了對監(jiān)控、大門、門禁人臉識別等設施設備的改造，使蕭山區(qū)江南摩卡社區(qū)成為首家實現(xiàn)房地產(chǎn)智慧社區(qū)轉型的社區(qū)。朱現(xiàn)自豪地說:“超過500萬元的投資,除了102萬元的興趣社區(qū)的物業(yè)維修基金,因為基金不是在自我管理的開始,幾乎所有其他操作使用的收入來自社區(qū)的公共場所和設施?！比昵埃斏鐓^(qū)開始自行運營時，一些業(yè)主對這種模式持懷疑態(tài)度。目前，小區(qū)環(huán)境改善情況有目共睹，多數(shù)業(yè)主對此持肯定態(tài)度。

記者在江南摩卡社區(qū)看到，它雖然是交付了10多年的舊板，但房子的立面看起來像新建筑，醫(yī)院里綠樹蔥郁，道路干凈，停車秩序井然。“我在這里住了六年多。樹和花已經(jīng)半死不活，路上到處都是坑坑洼洼。社區(qū)管理完成后，社區(qū)被瀝青路取代，草坪和樹木得到恢復。

江南摩卡區(qū)二手房交易價格的上漲可以反映出自管理以來小區(qū)的巨大變化。在文巖地區(qū)，同期住宅商品房中，綠城西開發(fā)的郁金香銀行原房價比江南摩卡區(qū)高出2000 ~ 3000元/歐。經(jīng)過自主經(jīng)營改造，現(xiàn)在江南摩卡區(qū)二手房交易價格已經(jīng)能夠郁金香岸基本持平。自管理以來，江南摩卡小區(qū)的房價在短期內有所上漲，業(yè)主也獲得了更大的利益。

其他周圍的社區(qū)來接手或學習經(jīng)驗

去年，位于江邊地區(qū)的文興風情花園村，業(yè)主對物業(yè)公司的業(yè)績能力提出質疑，業(yè)委會“罷免”了原有的物業(yè)。風格花園物業(yè)費用與江南摩卡相近。這樣的條件下想要引進大牌物業(yè)是不現(xiàn)實的，所以業(yè)主“出管”的聲音比較高。

該小區(qū)物業(yè)管理委員會主任考察了江南摩卡小區(qū)的資產(chǎn)管理模式，覺得可以借鑒，于是邀請朱淑君等人幫忙組建自己的物業(yè)管理團隊。就這樣，江南摩卡社區(qū)開設了第一家出口管理機構。

去年9月，物業(yè)團隊成立，為風情小區(qū)正式上崗。還有江南摩卡社區(qū)同樣,他們也把酬金系統(tǒng)模式,即社區(qū)建立一個公共賬戶,所有財產(chǎn)的收入團隊到這個賬戶,每支出賬戶需要批準的行業(yè)權威可以使用,物業(yè)人員的比例和治療,同時也指社會財產(chǎn)費用的承擔執(zhí)行能力。風格花園的物業(yè)成本與員工工資及物業(yè)服務的支出基本相同。

朱現(xiàn)說:“楓園小區(qū)與江南摩卡小區(qū)唯一的區(qū)別在于，因為是向外界輸出管理經(jīng)驗，楓園小區(qū)需要支付小區(qū)物業(yè)費約7萬元，占小區(qū)物業(yè)費的3，向朱淑君等人支付顧問指導費用和報酬。

此外，江南摩卡毗鄰三江花園小區(qū)，業(yè)主發(fā)起聯(lián)名簽字，提議解散原物業(yè)，授權江南摩卡小區(qū)向越物業(yè)托管業(yè)主臨時大會，最終順利通過。翔越物業(yè)已臨時委托托管2個多月。江南摩卡社區(qū)自我管理的經(jīng)驗，讓一些周邊社區(qū)很受鼓舞，有很多杭州乃至全國的行業(yè)權威成員來學習。

相關人士表示，這種“自我管理”模式仍處于探索階段

朱現(xiàn)說,盡管有許多行業(yè)委員會學習的“自我管理”模式Moka社區(qū)南部的長江,它是不容易促進它,因為它需要一些特定的條件,例如,社區(qū)前房地產(chǎn)工作很差,業(yè)主不承擔,此外,人的因素是至關重要的，行業(yè)權威成員在業(yè)主中有較高的聲望，并且沒有自私的前提等。

蕭山文巖街文家?guī)r社區(qū)負責人表示，對于江南摩卡社區(qū)的“自我管理”模式在全國比較特殊，還處于探索階段，已經(jīng)有了很多不同的聲音，還有很多地方需要改進。

盧云林,物業(yè)管理專家說:摩卡區(qū)南部的長江是一個房地產(chǎn)公司注冊的行業(yè)權威,和地區(qū)的管理按照議事規(guī)則的業(yè)主代表大會及其標準化仍值得討論。這種探索在未來將如何發(fā)展還有待觀察。杭州一住宅物業(yè)要火自己管理，也要火進李物業(yè)公司接管了其他住宅區(qū)。錢江晚報杭州房地產(chǎn)。