房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托

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2024-09-19 08:49:50
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內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托的定要求房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托是指信托公司在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款時，要求開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)。根據(jù)相關(guān)...

各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理

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房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托的定要求

房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托是指信托公司在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款時，要求開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。

“四證”具體指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。信托公司在向房企發(fā)放信托貸款或?qū)徟谫Y前，應(yīng)審核擬申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得前述四個證照，信托公司不得向未完整取得四證的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放信托貸款。

項(xiàng)目資本金比例方面，根據(jù)不同政策要求有所不同。保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的資本金比例不低于 20%，用于其他房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的不低于 30%。但部分信托公司的內(nèi)部風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)可能更高，要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目滿足至少 25%以上的項(xiàng)目資本金比例。

關(guān)于二級資質(zhì)，此處開發(fā)商一般即信托貸款的融資人/借款人，也稱項(xiàng)目公司?？毓晒蓶|是指其出資額占有限責(zé)任公司資本總額百分之五十以上或者其持有的股份占股份有限公司股本總額百分之五十以上的股東；出資額或者持有股份的比例雖然不足百分之五十，但依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對股東會、股東大會的決議產(chǎn)生重大影響的股東。實(shí)踐操作中，通常有些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司或其控股股東并不具有二級資質(zhì)，但項(xiàng)目公司的全資持股股東的控股集團(tuán)公司一般具有一級或二級資質(zhì)，此種情況有些地方監(jiān)管機(jī)關(guān)默許符合“54 號文”的二級資質(zhì)要求。雖房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司及其控股股東不具有二級資質(zhì)，但項(xiàng)目公司的非控股股東具有二級資質(zhì)，對于此種情況，融資方往往通過修改項(xiàng)目公司或其股東的公司章程中股東會的表決權(quán)，或者變更項(xiàng)目公司或項(xiàng)目公司控股股東的股權(quán)結(jié)構(gòu)，使具有二級資質(zhì)的股東符合《公司法》第二百一十六條規(guī)定的“依其出資額或者持有的股份所享有的表決權(quán)已足以對股東會、股東大會的決議產(chǎn)生重大影響的股東”的控股股東的定義，從而符合“54 號文”規(guī)定二級資質(zhì)的要求。

具備房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托的公司

目前，常見的開展房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托業(yè)務(wù)的公司包括但不限于：中融信托、中航信托、江蘇省國際信托、萬向信托、興業(yè)信托、交銀國際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、國通信托等。需要注意的是，信托公司的業(yè)務(wù)范圍和資質(zhì)要求可能會隨時間和監(jiān)管政策的變化而有所調(diào)整。

房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托的風(fēng)險評估

房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托存在一定的風(fēng)險。近年來，國家對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管不斷加強(qiáng)，出臺了一系列政策進(jìn)行調(diào)控。例如，銀保監(jiān)會下發(fā) 23 號文，對信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出嚴(yán)格要求，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資。對信托公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出嚴(yán)格要求，嚴(yán)格限制信托公司前端融資模式。

在這種嚴(yán)格監(jiān)管的背景下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)面臨著諸多風(fēng)險。個別信托公司的風(fēng)險暴露引起了監(jiān)管方的注意，比如安信信托踩雷多個地產(chǎn)項(xiàng)目，中泰信托、中江信托的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目也出現(xiàn)逾期。同時，監(jiān)管機(jī)構(gòu)針對房地產(chǎn)信托的處罰明顯增加，對合規(guī)性提出更高要求。

房地產(chǎn)市場的波動也會對房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)市場的供需變化、價格波動、政策調(diào)整等因素都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益不確定性增加，從而影響信托的兌付。

房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托的市場現(xiàn)狀

房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托的市場呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)和趨勢：

政策調(diào)控影響顯著：在“房住不炒”和“因城施策”的頂層調(diào)控思路指引下，房地產(chǎn)市場供需基本穩(wěn)定，各城價格分化，房企融資壓力加大，行業(yè)分化加劇。
規(guī)模與增速變化：2019 年房地產(chǎn)信托市場呈現(xiàn)銀保監(jiān)會嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，上半年業(yè)務(wù)規(guī)模觸頂后走低；房地產(chǎn)信托規(guī)模增速減緩，行業(yè)主要依靠頭部客戶帶動增長；房地產(chǎn)集合信托占據(jù)業(yè)務(wù)主流，信托公司的主動管理能力持續(xù)提升；房地產(chǎn)信托集中度顯著，靠前公司盈利具有顯著優(yōu)勢。
業(yè)務(wù)特點(diǎn)變化：資金募集更多元，與保險資金的合作增多；交易對手優(yōu)選前三十強(qiáng)，區(qū)域分布以一二線為主；圍繞房企融資需求，積極探索新業(yè)務(wù)模式；風(fēng)險控制重點(diǎn)得以延續(xù)，但增加了對區(qū)位因素的考慮。
未來發(fā)展趨勢：資源正在向頭部房企集中，嚴(yán)監(jiān)管、壓降規(guī)模成為常態(tài)；信托公司需要繼續(xù)探索多樣化的業(yè)務(wù)模式，提升信托業(yè)競爭力；標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)存在展業(yè)空間，REITs 或會成為新的業(yè)務(wù)方向；舊改領(lǐng)域蘊(yùn)含發(fā)展機(jī)會，提升綜合運(yùn)營能力是關(guān)鍵。

如何獲取房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托

要獲取房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托，通常需要關(guān)注以下幾個方面：

了解相關(guān)政策法規(guī)。明確信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求等條件。

選擇合適的信托公司?？梢酝ㄟ^了解信托公司的信譽(yù)、過往業(yè)績、風(fēng)險管理能力等方面來進(jìn)行選擇。

然后，關(guān)注信托產(chǎn)品的發(fā)行信息。、金融資訊平臺、理財顧問等渠道獲取相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)行時間、預(yù)期收益、投資期限等信息。

按照信托公司的要求進(jìn)行認(rèn)購。可能需要提供個人或機(jī)構(gòu)的相關(guān)資料，完成風(fēng)險評估等流程。需要注意的是，投資房地產(chǎn)二級資質(zhì)信托具有一定風(fēng)險，投資者應(yīng)根據(jù)自身的風(fēng)險承受能力和投資目標(biāo)謹(jǐn)慎選擇。