辦五證需要開發(fā)資質(zhì)

什么是五證

房地產(chǎn)五證是指房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)需要具備的五個(gè)證，分別是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》和《國(guó)有土地使用證》，簡(jiǎn)稱“五證”。

其中，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位經(jīng)向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置及范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。是建造單位用地的法律憑證，沒有此證的用地單位是非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為則屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃規(guī)定的法律憑證，是建設(shè)單位建造工程的法律憑據(jù)，在建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違法建造的，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

《建筑工程施工許可證》是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件。是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑據(jù)，也是房屋權(quán)屬登記的主要根據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項(xiàng)目則屬違法建筑，不予法律保護(hù)。當(dāng)各種施工條件完備時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計(jì)劃批準(zhǔn)的開工項(xiàng)目向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦好施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。

《國(guó)有土地使用證》指證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。國(guó)土房管局對(duì)直接填發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用不同，分別蓋以《國(guó)土房管局劃撥土地使用證專用章》、《國(guó)土房管局有償土地使用證專用章》。

《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)允房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)證件。其主管機(jī)關(guān)是國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。若買房者則要調(diào)查房屋的建造質(zhì)量，則可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。在購房時(shí)著重查看《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》就行了，因?yàn)槿绻_發(fā)商沒有拿到《國(guó)有土地使用證》的話，是拿不到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，未取得以上兩個(gè)《規(guī)劃許可證》及《施工許可證》則拿不到《預(yù)售許可證》的。

辦五證的流程

辦理五證的流程如下：

1. 辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

   • 企業(yè)提供申請(qǐng)報(bào)告、規(guī)劃申請(qǐng)表、總平面圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議或國(guó)有土地使用證、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，報(bào)規(guī)劃局用地處。

   • 進(jìn)行土地評(píng)估。

   • 土地局測(cè)量對(duì)現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，出定界圖。

   • 繳納土地出讓金和契稅，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證。

   • 打交費(fèi)單，領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證。

2. 辦理《國(guó)有土地使用證》

   • 建設(shè)單位持用地申請(qǐng)、航測(cè)圖、平面布置圖、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地轉(zhuǎn)讓雙方的有關(guān)證件、委托書到土地局土地利用處。

   • 用地處轉(zhuǎn)總工室審查。

   • 報(bào)局業(yè)務(wù)會(huì)批準(zhǔn)。

   • 領(lǐng)取選址意見書。

3. 辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

   • 企業(yè)持定位圖、選址意見書、用地申請(qǐng)到用地處審查。

   • 主管局長(zhǎng)、主管市領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

4. 辦理《建筑工程施工許可證》

   • 企業(yè)準(zhǔn)備相關(guān)材料，包括施工圖紙、施工合同、施工組織設(shè)計(jì)等。

   • 向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門提出申請(qǐng)。

   • 主管部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查。

   • 符合條件的，頒發(fā)《建筑工程施工許可證》。

5. 辦理《商品房預(yù)售許可證》

   • 企業(yè)提交預(yù)售申請(qǐng)、相關(guān)證明材料，如土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。

   • 主管部門對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，對(duì)預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。

   • 符合條件的，頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)資質(zhì)的要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：

• 一級(jí)資質(zhì)：

  • 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上。

  • 注冊(cè)資本不低于5000萬元。

  • 近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

  • 連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

  • 上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

  • 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人。

  • 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

  • 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

  • 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

• 二級(jí)資質(zhì)：

  • 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上。

  • 注冊(cè)資本不低于2000萬元。

  • 近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

  • 連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

  • 上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

  • 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人。

  • 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

  • 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

  • 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

• 三級(jí)資質(zhì)：

  • 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上。

  • 注冊(cè)資本不低于800萬元。

  • 房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

  • 連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

  • 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人。

  • 工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱。

  • 具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

  • 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

• 四級(jí)資質(zhì)：

  • 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上。

  • 注冊(cè)資本不低于100萬元。

  • 已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

  • 有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人。

  • 工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。

  • 商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

  • 未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

- 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
- 企業(yè)章程。
- 驗(yàn)資證明。
- 企業(yè)法定代表人的身份證明。
- 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同。
- 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。

房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長(zhǎng)。

辦五證與開發(fā)資質(zhì)的關(guān)系

辦理五證與開發(fā)資質(zhì)密切相關(guān)。開發(fā)商未取得相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，可能無法順利辦理五證。例如，如果開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，是拿不到《國(guó)有土地使用證》的；未取得上述兩個(gè)《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》，是拿不到《預(yù)售許可證》的。

只有具備相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，才能證明其在資金、技術(shù)、人員等方面具備開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力，從而有資格申請(qǐng)并獲得五證，將開發(fā)的商品房合法地推向市場(chǎng)進(jìn)行交易。

如何獲取開發(fā)資質(zhì)以辦理五證

要獲取開發(fā)資質(zhì)以辦理五證，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按照以下步驟進(jìn)行：

1. 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，準(zhǔn)備相關(guān)文件，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同等，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

2. 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。《暫定資質(zhì)證書》有效期1年，主管部門可根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長(zhǎng)。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。

4. 申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）、企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告、企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件、已開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告等相關(guān)證明文件。