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2024-09-30 09:47:30
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根據(jù)《民法典》第 278 條規(guī)定，“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意”。
開發(fā)商和業(yè)主都須交維修基金。業(yè)主是按照購房面積來交，開發(fā)商是按照總規(guī)模交的。業(yè)主這一方面，分 2008 年以前簽訂和 2008 年以后簽訂購房合同。2008 年以前是按購房款來，2008 年之后是按購房面積來算。開發(fā)商是按照物業(yè)總規(guī)模建安造價的 %，有電梯的按 %繳存。如無電梯按 12 元/平方米，有電梯 15 層以下是 25 元/平方米，15 層以上 30 元/平方米；對業(yè)主而言，沒有電梯按 55 元/平方米來收。如果有電梯，分 14 層以下和 14 層以上。業(yè)主 14 層（包括 14 層）以下是 61 元/平方米，14 層以上是 73 元/平方米。
已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30 日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應(yīng)當(dāng)出具由財政部或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。
公用設(shè)施維修基金的使用范圍包括小區(qū)內(nèi)的道路、小區(qū)內(nèi)的路燈、小區(qū)內(nèi)園林綠化地、小區(qū)內(nèi)的地下排水管、小區(qū)內(nèi)的文化體育場所、小區(qū)內(nèi)的停車場及其他公用設(shè)施。房屋本體維修基金的使用范圍包括房屋的承重墻的結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水共用管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施及其他房屋本體共用部分。
不同地區(qū)對維修資金的管理主體存在差異。目前，不同部門在專項維修資金的管理上存在差異。對專項維修資金的管理，可以由多個部門來進行，比如一些地區(qū)是交由住宅或銷售機構(gòu)來管理，而另一些地區(qū)則由業(yè)主委員會代管，也由開發(fā)商、物業(yè)或者行政主管部門進行代管的。
物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會在確認(rèn)物業(yè)維修需求后，應(yīng)評估維修項目的緊急程度和費用預(yù)算，并編制維修計劃，包括維修項目的范圍、預(yù)算、時間安排等。這一步驟是確保維修工作的合理性和經(jīng)濟性的基礎(chǔ)。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，動用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
一旦維修計劃獲得通過，物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會需要按照決議的程序和要求，向相關(guān)部門申請使用維修基金。申請過程中需提交維修計劃、預(yù)算、業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議等相關(guān)材料。
住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，發(fā)生緊急情況且危及公共安全，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會未按照規(guī)定對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，所在地的區(qū)房屋行政主管部門可以根據(jù)應(yīng)急維修授權(quán)協(xié)議書按照前款規(guī)定的程序組織代修，維修和更新、改造費用從相關(guān)業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
不同地區(qū)在動用維修資金的資質(zhì)要求上存在一定差異。例如，有些地區(qū)可能對參與表決的業(yè)主比例要求有所不同，或者在維修資金的管理主體、使用范圍等方面存在細(xì)微差別。
在一些地區(qū)，首期商品住宅專項維修資金由業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位按比例共同繳存，具有“按戶歸集、記賬到套、業(yè)主決策、共同使用”的特點，這一特點就決定了申請使用商品住宅專項維修資金不是業(yè)主委員會說了算，也不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)說了算，而是要讓業(yè)主共同說了算。對于一個商品房住宅小區(qū)來說，目前在申請使用商品住宅專項維修資金時面臨以下問題：一是涉及業(yè)主人數(shù)多，組織書面表決征求意見工作量大。據(jù)不完全統(tǒng)計，、單個小區(qū)規(guī)劃建筑面積在 5 萬平方米以上的就有 1207 個，每個小區(qū)擁有業(yè)主都在 500 多戶以上，有的個別小區(qū)擁有業(yè)主達(dá)到 6422 戶，面對數(shù)量眾多的業(yè)主，組織書面表決征求意見任務(wù)十分繁重。二是從業(yè)主專有賬戶里拿錢，統(tǒng)一思想難度大。
要獲取動用維修資金的相關(guān)資質(zhì)，需要遵循以下步驟：
熟悉《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)中關(guān)于維修資金動用的規(guī)定，明確所需的條件和程序。
按照法律要求，組織專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并確保經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)同意。
根據(jù)不同地區(qū)的要求，準(zhǔn)備維修計劃、預(yù)算、業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議等相關(guān)材料。
審核標(biāo)準(zhǔn)通常包括以下方面：
已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30 日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。
申請使用維修資金時，提交的材料如《售后公有住房住宅專項維修資金使用審核表》、住宅專項維修資金使用建議、支用售后公有住房住宅專項維修資金分戶明細(xì)表、工程預(yù)算書等應(yīng)完整且準(zhǔn)確。
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