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2024-09-30 09:48:50
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有售房資質(zhì)，將會(huì)產(chǎn)生一系列嚴(yán)重的后果。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如《最高人民院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，該商品房預(yù)售合同無(wú)效。這意味著購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同不具有法律效力，無(wú)法保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。
開(kāi)發(fā)商可能會(huì)騙取訂金后卷款逃跑，給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失。而且，購(gòu)房者無(wú)法明確房屋的性質(zhì)，比如是住宅性質(zhì)還是商業(yè)性質(zhì)。這可能導(dǎo)致使用年限短、商用水電費(fèi)用高、需要繳納的稅費(fèi)也較高等問(wèn)題。更嚴(yán)重的是，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)行實(shí)名登記制度，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋在法律上不屬于有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，不受物權(quán)法的保護(hù)。一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題，消費(fèi)者必定蒙受損失，可能面臨“錢房?jī)煽铡钡木置妗?/p>
當(dāng)遇到開(kāi)發(fā)商沒(méi)有售房資質(zhì)的情況，購(gòu)房者可以采取以下措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。要求退還已經(jīng)支付的購(gòu)房款并賠償損失。如果開(kāi)發(fā)商拒絕退款和賠償，購(gòu)房者可以通過(guò)訴訟手段來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。在決定采取法律行動(dòng)之前，購(gòu)房者應(yīng)先向開(kāi)發(fā)商了解情況，明確其態(tài)度和解決方案。
同時(shí)，購(gòu)房人在決定購(gòu)買房屋前，最好能夠提前對(duì)心儀樓盤(pán)的各種手續(xù)、審批文件是否到位進(jìn)行核實(shí)，避免出現(xiàn)因所購(gòu)房產(chǎn)的證件、手續(xù)不全，出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)交房、辦理證件不順利等問(wèn)題。購(gòu)房人在房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)、商品房買賣合同等文件中最好能夠要求開(kāi)發(fā)商對(duì)已備齊銷售房屋的所有手續(xù)以及后續(xù)產(chǎn)權(quán)證辦理期限做出承諾，并明確約定違約責(zé)任，以確保購(gòu)房人的利益得到最大程度的保障。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理有著明確的規(guī)定。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)（以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書(shū)）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二兩個(gè)資質(zhì)等級(jí)，各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件包括從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的年限、房屋建筑面積累計(jì)竣工面積、建筑工程質(zhì)量合格率、房屋建筑施工面積等方面的要求。
購(gòu)房者可以通過(guò)多種途徑舉報(bào)開(kāi)發(fā)商無(wú)售房資質(zhì)的違規(guī)行為?？梢韵蚬ど绦姓芾聿块T投訴，工商行政管理部門會(huì)依法調(diào)查處理。如果是物業(yè)部門和開(kāi)發(fā)商有問(wèn)題，可以去當(dāng)?shù)亍敖ㄔO(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站”或當(dāng)?shù)亍百?gòu)買者協(xié)會(huì)”投訴。同時(shí)，也可以向房管局的監(jiān)察科以書(shū)面的形式對(duì)開(kāi)發(fā)單位予以投訴。購(gòu)房者還可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，消費(fèi)者協(xié)會(huì)具有受理消費(fèi)者投訴的職能。
在實(shí)際情況中，存在不少開(kāi)發(fā)商沒(méi)有售房資質(zhì)引發(fā)糾紛的案例。例如，2020年5月，原告得知被告正在銷售吉林市昌邑區(qū)某一房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)被告推薦，原被告簽署《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》明確了具體合同事項(xiàng)。原告依約履行了購(gòu)房款給付義務(wù)，但被告卻遲遲未按照協(xié)議約定向原告履行交房義務(wù)。后原告得知，被告公司至今未取得房屋預(yù)售許可證，雙方所簽署的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》應(yīng)為無(wú)效合同，原告遂決定通過(guò)法律途徑維權(quán)。又如，2016年4月，西安市民陳女士一次性支付166萬(wàn)余元，通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式購(gòu)買了紫杉莊園房屋一套。兩年后，在房?jī)r(jià)飛漲的背景下，開(kāi)發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司以當(dāng)時(shí)沒(méi)有預(yù)售許可證為由，將12名業(yè)主分別起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。
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