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2024-10-08 15:01:29
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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售房預(yù)售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。有預(yù)售證的房子則代表此房子可以合法進(jìn)行買賣銷售。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了售房預(yù)售許可證，就意味著其可以按照相關(guān)規(guī)定和流程，將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人。
已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
判斷開發(fā)商是否合法建房。比如工程建設(shè)手續(xù)是否齊全，樓盤在規(guī)劃和施工上是否取得規(guī)劃證和許可證，有沒有違背城市規(guī)劃等。
判斷房屋是否具備上市交易資質(zhì)。
確定土地使用權(quán)是否合法使用。開發(fā)商要賣房，須交納國有土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書，才能辦理商品房銷售許可證進(jìn)行銷售。
可以用于判斷房屋質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。有此證則代表房子已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收。
商品房價格備案制度指開發(fā)商在首次開盤定價時，必須在規(guī)定的時間內(nèi)提前到當(dāng)?shù)貎r格監(jiān)督執(zhí)法部門備案，然后才可以向房地產(chǎn)行政管理部門申請《商品房預(yù)（銷）售許可證》。該項(xiàng)制度被稱為商品房價格備案制度，而開發(fā)商在價格監(jiān)督執(zhí)法部門備案的商品房銷售價格被稱為“備案價”，也可以理解為開發(fā)商一開始打算銷售時的價格。
例如：某開發(fā)商準(zhǔn)備推出一個新樓盤，在開盤前需要先向當(dāng)?shù)貎r格監(jiān)督執(zhí)法部門報備銷售價格，這個報備的價格就是備案價。
備案價是房企提交，房管局審核。房管局內(nèi)部針對每一條道路都有它的“地段價”，而這個地段價沒有一個公開的“計算方式”。不成文的規(guī)定是參考同區(qū)過往一年的一二手成交價均價計算?；趨^(qū)域一手房銷售價格和趨勢、二手房現(xiàn)在交易價格和趨勢、階段性調(diào)控限價目標(biāo)、區(qū)域交易供求關(guān)系綜合確定的。
例如：在某個區(qū)域，過去一年一手房的成交均價為每平方米15000元，二手房成交均價為每平方米13000元，同時考慮到階段性調(diào)控限價目標(biāo)和區(qū)域交易供求關(guān)系，最終確定該區(qū)域新樓盤的備案價為每平方米14000元。
已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
申請商品房預(yù)售許可證所需材料為以下19項(xiàng)
商品房預(yù)售許可申請表 (原件)。
正本和副本 (復(fù)印件)。
房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書正本和副本 (復(fù)印件)。
申請項(xiàng)目計劃文件 (復(fù)印件)。
項(xiàng)目設(shè)計批復(fù) (復(fù)印件)。
建設(shè)用地規(guī)劃許可證 (復(fù)印件)。
合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書 (復(fù)印件)。
含義不同
商品房的備案價格是開發(fā)商在開盤之前就在建委備案的價格。
銷售價就是開盤后的價格。
價格高低不同
備案價格是開發(fā)商新售商品房的最高價格，并不是已經(jīng)出售或者正在銷售的房源的實(shí)際成交價格。房地產(chǎn)開發(fā)商做出的價格承諾，在實(shí)際銷售過程中不得突破。如果漲價必須二次備案，說明漲價原因。
商品房的預(yù)售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5%，具體變動需要由各地房地產(chǎn)主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際確定。也就是說從理論上說，政府都會要求嚴(yán)格執(zhí)行房價備案制度，銷售價格不允許比備案價格高。
執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不同
備案價就是指每一套住房在申請預(yù)售時就已經(jīng)確定了參考價格，而不是現(xiàn)在所普遍采取的隨行就市。
具體而言，則是對開發(fā)商申請預(yù)售的每套房子都要進(jìn)行價格備案，調(diào)價幅度超過備案就需要重新備案，不然就可能違規(guī)或者不能簽約。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售方案中申報的“一房一價”，要明確調(diào)價的期限，并嚴(yán)格按照申報價對外銷售。
例如：某樓盤備案價為每平方米18000元，開盤后的銷售價可能會因?yàn)槭袌銮闆r、促銷活動等因素有所不同，但原則上不能超過備案價的5%，即每平方米18900元。
備案價會先出來。商品房住宅銷售價格備案是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時，必須提交包括預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容在內(nèi)的商品住房預(yù)售方案。
開發(fā)商在首次開盤定價時，必須提前15天到物價部門備案，然后才可以向房管部門申請預(yù)銷售許可證，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發(fā)商不得擅自在實(shí)際銷售中突破此價格賣房。
例如：某開發(fā)商在申請售房預(yù)售許可證前，先將樓盤的備案價提交給物價部門，物價部門審核通過并公示后，開發(fā)商才能憑借備案價等相關(guān)資料向房管部門申請售房預(yù)售許可證。
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