商品房預(yù)售許可證備案登記

一、商品房預(yù)售許可證備案登記的流程

商品房預(yù)售合同備案登記是保障購房者權(quán)益的重要環(huán)節(jié)。其流程如下：

1. 準備申請材料

   • 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要準備齊全相關(guān)材料。這些材料可能包括但不限于商品房預(yù)售許可申請表、土地成交確認書、國有土地使用權(quán)證書或不動產(chǎn)權(quán)登記證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及總平圖、建筑工程施工許可證等。例如在成都市的相關(guān)規(guī)定中，不同階段如商品住房價格指導(dǎo)階段、征詢意見階段、預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）階段都有各自詳細的辦事要件，像商品住房價格指導(dǎo)階段就需要系統(tǒng)填報商品住房價格指導(dǎo)申請表，平臺調(diào)用土地成交確認書等材料，掃描上傳民政部門出具的建筑物名稱備案文件等材料。

2. 規(guī)定時間內(nèi)申請

   • 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證和預(yù)售登記通知書之日起30日內(nèi)，與購房人簽訂合同后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項目所轄房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。這一規(guī)定時間的設(shè)定是為了確保交易的及時監(jiān)管和購房者權(quán)益的及時保障。

3. 提交申請

   • 開發(fā)企業(yè)將準備好的材料提交給縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門（有些地區(qū)可能有專門的受理部門或窗口）。例如在成都，市、區(qū)兩級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門設(shè)立統(tǒng)一的政務(wù)服務(wù)窗口，實行“綜合受理、分類審批，統(tǒng)一出件”模式，不同區(qū)域的項目由相應(yīng)的部門受理，如“5 + 2”區(qū)域項目由成都市住建局受理，新六區(qū)項目由屬地住建部門受理。

4. 部門受理審核

   • 相關(guān)部門收到申請后，對材料進行審核。如果預(yù)售材料齊備，房地產(chǎn)部門在三個工作日內(nèi)完成登記手續(xù)，在商品房預(yù)售登記表上簽署意見，并在備案表和預(yù)售合同上加蓋商品房預(yù)售登記備案章，留存商品房預(yù)售登記表。在審核過程中，會對材料的真實性、完整性以及是否符合相關(guān)規(guī)定進行檢查，如檢查企業(yè)的資質(zhì)、土地使用情況、工程建設(shè)進度等是否滿足預(yù)售條件。

二、商品房預(yù)售許可證備案登記的條件

1. 企業(yè)資質(zhì)相關(guān)條件

   • 預(yù)售方需要已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照。這是對開發(fā)企業(yè)合法經(jīng)營資格的基本要求，只有具備合法資質(zhì)的企業(yè)才能夠進行商品房預(yù)售活動。例如在廣東省的規(guī)定中，明確要求預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照才能取得商品房預(yù)售許可證。

2. 土地相關(guān)條件

   • 按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，取得土地使用權(quán)證書確保了開發(fā)企業(yè)對土地的合法使用權(quán)利，并且土地出讓金的交付也是土地合法獲取的重要體現(xiàn)。

3. 規(guī)劃與建設(shè)相關(guān)條件

   • 要持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證保證了項目的建設(shè)符合城市規(guī)劃要求，施工許可證則是合法施工的依據(jù)，而辦理質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)是為了確保工程建設(shè)過程中的質(zhì)量和安全。例如在廣東省的規(guī)定中，四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和首層結(jié)構(gòu)工程，無地下室工程的，已完成基礎(chǔ)和四層結(jié)構(gòu)工程才符合預(yù)售條件。

4. 資金與賬戶相關(guān)條件

   • 已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶。這有助于對預(yù)售款進行專門管理，防止資金被挪用，保障項目建設(shè)的資金需求和購房者的權(quán)益。

5. 項目狀態(tài)相關(guān)條件

   • 已確定施工進度和竣工交付使用時間。這可以讓購房者對房屋的交付有一個合理的預(yù)期，同時也便于相關(guān)部門對項目進行監(jiān)管，確保項目按照預(yù)定計劃進行建設(shè)。并且預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)，保證了房屋產(chǎn)權(quán)的清晰性，避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛等問題。

三、商品房預(yù)售許可證備案登記的相關(guān)法規(guī)

1. 《城市商品房預(yù)售管理辦法》相關(guān)規(guī)定

   • 該辦法規(guī)定開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。這一規(guī)定從源頭上對商品房預(yù)售進行了規(guī)范，確保只有符合條件的項目才能進入預(yù)售市場。例如，開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可時，應(yīng)當提交商品房預(yù)售許可申請表等證件（復(fù)印件）及資料。

2. 《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定

   • 這部法規(guī)對商品房銷售包括預(yù)售進行了全面的規(guī)范。它規(guī)定了商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時，對商品房銷售過程中的各種行為如廣告宣傳、合同訂立、銷售代理等都做了詳細規(guī)定，這些規(guī)定間接影響著預(yù)售許可證備案登記，因為備案登記也是為了保障整個商品房銷售過程的合法性和規(guī)范性。例如，規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，這與預(yù)售許可證備案登記時對房屋產(chǎn)權(quán)狀況的審查等方面相關(guān)聯(lián)。

3. 地方相關(guān)法規(guī)

   • 不同地區(qū)也有自己的相關(guān)法規(guī)，如廣東省的《廣東省商品房預(yù)售管理條例》。地方法規(guī)會根據(jù)本地的實際情況，在國家法規(guī)的基礎(chǔ)上進一步細化和補充商品房預(yù)售許可證備案登記的相關(guān)要求。例如在廣東省規(guī)定了取得商品房預(yù)售許可證應(yīng)當具備的一些本地特色條件，像三層以下的商品房項目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程等條件，這些規(guī)定都是為了更好地適應(yīng)本地房地產(chǎn)市場的監(jiān)管需求。

四、商品房預(yù)售許可證備案登記的注意事項

1. 材料方面的注意事項

   • 提交的申請材料必須齊全、準確，確保所有復(fù)印件與原件一致。材料的完整性和準確性是審核通過的基礎(chǔ)，如果材料缺失或不準確，可能會導(dǎo)致備案登記申請被駁回或者延誤。例如，土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等重要文件的復(fù)印件必須與原件相符，不能有遺漏或篡改。

2. 身份信息方面的注意事項

   • 身份證明材料必須真實有效，符合相關(guān)規(guī)定。無論是開發(fā)企業(yè)的法定代表人身份證明，還是購房者的身份證明，都要嚴格按照要求提供。如果涉及境外購房，需提供相關(guān)審批文件。這是為了確保交易主體的合法性和真實性，防止身份欺詐等問題在房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)。

3. 房屋產(chǎn)權(quán)狀況方面的注意事項

   • 如預(yù)售商品房已被抵押，需獲得相關(guān)抵押權(quán)人的同意。因為房屋存在抵押情況會影響購房者的權(quán)益，如果在抵押未處理的情況下進行預(yù)售許可證備案登記，可能會導(dǎo)致后續(xù)的產(chǎn)權(quán)糾紛等問題。

4. 遵守相關(guān)規(guī)定方面的注意事項

   • 開發(fā)企業(yè)要嚴格遵守相關(guān)的預(yù)售規(guī)定，如未取得預(yù)售許可證，擅自收取預(yù)付款性質(zhì)的費用、發(fā)布預(yù)售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動等都是不被允許的。在預(yù)售過程中，也要按照預(yù)售許可內(nèi)容預(yù)售商品房，并且要公示商品房預(yù)測面積測繪技術(shù)報告書和共用建筑面積的分攤情況等內(nèi)容，否則可能面臨處罰，同時也會影響預(yù)售許可證備案登記的合法性和有效性。

五、不同地區(qū)商品房預(yù)售許可證備案登記的差異

1. 登記機關(guān)的差異

   • 在一些地區(qū)，商品房預(yù)售合同登記備案的機關(guān)可以是建設(shè)主管部門，也可以是房地產(chǎn)管理部門。而預(yù)告登記通常是由房屋的登記機構(gòu)負責(zé)。例如在某些城市，建設(shè)主管部門可能負責(zé)部分區(qū)域或者特定類型項目的預(yù)售許可證備案登記工作，而房地產(chǎn)管理部門負責(zé)其他項目的相關(guān)工作。這種差異可能與當?shù)氐男姓芾眢w制和職能劃分有關(guān)。

2. 法律效力的差異

   • 商品房預(yù)售合同備案登記制度是一種行政管理制度，備案登記的合同只具有債的效力；而預(yù)告登記能“產(chǎn)生凍結(jié)不動產(chǎn)登記簿的效力”，對后來發(fā)生與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排它效力。例如在涉及房屋被強制執(zhí)行的情況下，備案登記的商品房買賣合同不能當然阻礙被強制執(zhí)行，而預(yù)告登記可以。這反映了不同地區(qū)在對待預(yù)售許可證備案登記和預(yù)告登記的法律定位上的差異，也影響著購房者權(quán)益的保障程度和方式。

3. 程序方面的差異

   • 商品房登記備案制度由開發(fā)商向行政主管部門進行報備，具有強制性，是一種單方行為；商品房預(yù)告登記是買房人和開發(fā)商雙方行為，只有達成合意才可申請登記，是雙方行為，并且備案登記是預(yù)告登記的前置程序，在不同地區(qū)這一程序的具體操作和要求可能會有所不同。例如，有些地區(qū)可能對開發(fā)商報備的時間限制、材料要求等更為嚴格，而有些地區(qū)可能在預(yù)告登記的雙方合意達成方面有特殊的規(guī)定或者指導(dǎo)意見。

4. 適用范圍的差異

   • 預(yù)告登記適用范圍廣泛，涵蓋房屋買賣、抵押及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等多種不動產(chǎn)交易。相對而言，商品房預(yù)售登記備案僅限于商品房的預(yù)售過程。不同地區(qū)在具體執(zhí)行過程中，可能會根據(jù)本地的房地產(chǎn)市場特點和需求，對適用范圍進行微調(diào)。例如，某些地區(qū)可能會將一些特殊類型的房屋預(yù)售，如保障性住房預(yù)售，在備案登記方面有特殊的規(guī)定或者與普通商品房預(yù)售有所區(qū)別。