拆遷資質(zhì)特級(jí)企業(yè)廠房拆遷

拆遷資質(zhì)特級(jí)企業(yè)相關(guān)規(guī)定

拆遷資質(zhì)特級(jí)企業(yè)在進(jìn)行廠房拆遷時(shí)，需要遵循一系列的法律法規(guī)和規(guī)定。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理，縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計(jì)劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明等資料。

拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷，但房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行新建、擴(kuò)建、改建房屋，改變房屋和土地用途，租賃房屋等活動(dòng)。房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

廠房拆遷的流程和注意事項(xiàng)

一、征收決定公告階段

在征收中，政府在征收決定公告前需要做一系列工作。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，主要包括以下重要

• 項(xiàng)目是否因保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益需要征收。

• 是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，保障性安居工程、舊城改建是否已納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

• 政府公布征收補(bǔ)償方案后，是否公開征求意見，征求意見是否不少于30日，征求意見的情況和根據(jù)征求意見修改的情況是否公布。

• 舊城改建項(xiàng)目，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合條例規(guī)定的，政府是否組織由被征收人和公眾參加的聽證，是否根據(jù)聽證的情況修改方案。

• 政府是否進(jìn)行了社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

• 政府是否建立了?？顚簦鎯?chǔ)征收補(bǔ)償費(fèi)。

階段注意事項(xiàng)：

很多企業(yè)在遇到拆遷時(shí)，往往對(duì)其合法性深信不疑，認(rèn)為政府主導(dǎo)的拆遷都不會(huì)有問(wèn)題。但事實(shí)上，很多政府在進(jìn)行拆遷時(shí)，項(xiàng)目的前置性文件都不符合法律規(guī)定。對(duì)于政府在該階段的違法行為，被拆遷人可以提起行政訴訟。

二、征收決定公告階段

在做完一系列準(zhǔn)備工作后，政府會(huì)作出征收決定，并發(fā)布征收決定公告，告知被征收人征收事宜。征收決定公告應(yīng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。被征收人對(duì)征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

階段注意事項(xiàng)：

在司法實(shí)踐中，政府的征收決定公告往往存在很多違法情況，比如征收決定的內(nèi)容違法，征收決定公告的程序違法等。征收決定公告的合法性一般包括實(shí)體合法和程序合法兩部分。實(shí)體合法即征收決定公告的內(nèi)容應(yīng)符合法律規(guī)定，程序合法即拆遷方應(yīng)按照法律規(guī)定的程序?qū)φ魇諞Q定進(jìn)行公告。實(shí)踐中拆遷方往往對(duì)拆遷項(xiàng)目不進(jìn)行公告，或者以其他方式防止被拆遷人看到，以便使被拆遷人錯(cuò)過(guò)征收決定公告中載明的行政復(fù)議和訴訟期限。因此，企業(yè)在看到征收決定公告時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行拍照錄像等方式進(jìn)行取證。如果拆遷方?jīng)]有進(jìn)行公告就進(jìn)行后續(xù)的程序也是違法的。企業(yè)要及時(shí)尋求專業(yè)人士的幫助，審查征收決定公告的內(nèi)容及程序的合法性，對(duì)違法情況提起訴訟。對(duì)征收決定公告提起復(fù)議或訴訟，是法律賦予被拆遷人的權(quán)利，只有重視自身的權(quán)益，及時(shí)的運(yùn)用法律武器，才能使得自身的權(quán)益得到保障。

三、評(píng)估階段

政府進(jìn)行完公告程序后，會(huì)對(duì)被征收人的房屋及財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于評(píng)估法律規(guī)定了嚴(yán)格的程序，主要有以下重要環(huán)節(jié)：

• 評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)由被征收人進(jìn)行選擇。

• 評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估流程應(yīng)符合《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

• 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

• 對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核評(píng)估結(jié)果有異議的，可以申請(qǐng)鑒定。

階段注意事項(xiàng)：

實(shí)踐中，拆遷方往往會(huì)有不按照法律規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的情況，比如評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇沒有讓被征收人參與，評(píng)估的流程不符合法律的規(guī)定，評(píng)估結(jié)果沒有按照法律的要求進(jìn)行公示，使被征收人喪失了對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核和申請(qǐng)鑒定的權(quán)利。企業(yè)在遇到拆遷時(shí)，往往面臨巨大的損失，而評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果是對(duì)企業(yè)的損失認(rèn)定至關(guān)重要的，評(píng)估程序的合法是保障評(píng)估結(jié)果公正的必要條件。實(shí)踐中政府為了降低被拆遷人的補(bǔ)償，傷害被征收人的利益。因此，企業(yè)在拆遷中，應(yīng)該了解相關(guān)的法律規(guī)定，咨詢專業(yè)的人士，掌握合法的評(píng)估程序，必要時(shí)尋求專業(yè)人士的幫助，對(duì)評(píng)估程序的合法性進(jìn)行審查，如果遇到違法情況，及時(shí)運(yùn)用法律方法進(jìn)行復(fù)議或訴訟維護(hù)自身的合法權(quán)益。

四、征收補(bǔ)償決定階段

在征收方對(duì)征收項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估后，會(huì)與被征收人溝通補(bǔ)償事宜，如果雙方達(dá)成一致意見會(huì)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議，完成征收流程。如果雙方達(dá)不成一致意見，征收部門會(huì)報(bào)請(qǐng)作出征收決定的市、縣人民政府，按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定。被征收人不服，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

特級(jí)企業(yè)廠房拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

2021年最新廠房拆遷補(bǔ)償政策《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)向拆遷人、房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。在法律實(shí)踐中，企業(yè)拆遷賠償主要分為三部分：

• 拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償，包括土地、房屋、建筑物和不能搬遷的地面附著物的賠償，以及因拆遷而損失的機(jī)械設(shè)備的賠償。

  • 土地補(bǔ)償：作為承租人，一般以租賃方式取得經(jīng)營(yíng)空間。租賃的土地可分為國(guó)有租賃土地和租賃集體土地兩類。拆遷可能導(dǎo)致租賃關(guān)系終止，目前對(duì)國(guó)有租賃土地的補(bǔ)償規(guī)定尚不統(tǒng)一。如2010年上海世博會(huì)場(chǎng)地非住宅拆遷評(píng)估與補(bǔ)償細(xì)則中，確定了土地使用權(quán)補(bǔ)償基本價(jià)格的確定原則。但其他地方的拆遷補(bǔ)償常以房屋和建筑物的補(bǔ)償計(jì)算，導(dǎo)致權(quán)利人權(quán)益可能得不到合理補(bǔ)償。

  • 住房和建筑賠償：以相關(guān)房地產(chǎn)證書上登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，若因歷史原因無(wú)證書，可通過(guò)實(shí)際計(jì)量確定。房屋和建筑物的價(jià)值通常由拆遷人和被拆遷人委托評(píng)估公司評(píng)估，按有關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定實(shí)際價(jià)值。城市房屋拆遷單位價(jià)格低于最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并根據(jù)賠償口徑計(jì)算實(shí)際賠償費(fèi)用。

  • 設(shè)備重置補(bǔ)償：按照國(guó)家和地方規(guī)定的設(shè)備安裝和搬遷價(jià)格計(jì)算，包括設(shè)備的安裝、調(diào)試、運(yùn)輸?shù)荣M(fèi)用。因搬遷導(dǎo)致機(jī)器精度下降、功能損失等增加的成本也應(yīng)考慮在內(nèi)。無(wú)法搬遷的設(shè)備，按重置價(jià)給予補(bǔ)償。

• 拆遷費(fèi)用的補(bǔ)償，包括搬遷初期的費(fèi)用和搬遷過(guò)程中的停工費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備的調(diào)試和修理費(fèi)用、拆卸、包裝和運(yùn)輸費(fèi)用，以及解雇雇員的補(bǔ)償。

• 基于拆除政策的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速度轉(zhuǎn)移費(fèi)、拆除獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

成功的特級(jí)企業(yè)廠房拆遷案例

案例一

李先生在上海某鎮(zhèn)擁有一個(gè)合法廠房，自2002年經(jīng)營(yíng)以來(lái)，一直依法納稅，合法經(jīng)營(yíng)。2012年廠房被劃入征收紅線之內(nèi)，就補(bǔ)償問(wèn)題雙方一直未協(xié)商妥當(dāng)，200多名不明身份的人員將廠房機(jī)器設(shè)備等強(qiáng)制拆除。李先生報(bào)警后，公安機(jī)關(guān)不予處理，為拿到合理的拆遷補(bǔ)償，李先生找到北京京坤律師事務(wù)所。京坤律師介入之后，制定了一系列的維權(quán)方案，包括對(duì)強(qiáng)拆行為、公安機(jī)關(guān)行政不作為以及對(duì)拆遷合法性進(jìn)行審查。最終通過(guò)京坤律師以及李先生的共同努力，將企業(yè)拆遷補(bǔ)償金額翻了6倍，從600萬(wàn)人民幣提升至3300萬(wàn)人民幣。

案例二

梁先生父子在山東濰坊某區(qū)擁有房屋及廠房，是他們經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)的唯一經(jīng)濟(jì)。2020年4月，拆遷部門組織大批人馬將他們的八間房屋及一千多平方米的廠房全部拆除。

拆遷資質(zhì)特級(jí)企業(yè)廠房拆遷的法律風(fēng)險(xiǎn)

一、拆遷前期的法律問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范

在企業(yè)拆遷前期，需要注意諸多法律問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)企業(yè)聽聞拆遷消息時(shí)，要保持冷靜，對(duì)拆遷的真實(shí)性、緊迫性進(jìn)行判斷。要審查征收拆遷的合法性，辨別相關(guān)通知、公告的效力，注意證據(jù)保全，收集自身的產(chǎn)權(quán)資料，了解土地性質(zhì)，學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)和地方補(bǔ)償規(guī)定，解讀補(bǔ)償方案。在與拆遷人員談判時(shí)，要核查其身份。

例如，在山西某企業(yè)冷庫(kù)案例中，企業(yè)主收到騰退通知公告后直接搬遷，這種處置方式是錯(cuò)誤的。因?yàn)檫@類公告可能對(duì)企業(yè)主沒有很強(qiáng)的法律拘束力和強(qiáng)制效力，若盲目搬遷，可能導(dǎo)致?lián)p失無(wú)法主張。

二、特種設(shè)備搬遷的法律問(wèn)題

從法律角度而言，但拆遷補(bǔ)償應(yīng)遵循公平合理原則。特種設(shè)備通常具有特殊結(jié)構(gòu)、價(jià)值和用途，搬遷過(guò)程復(fù)雜，涉及專業(yè)技術(shù)和設(shè)備，安全風(fēng)險(xiǎn)高，如大型工業(yè)設(shè)備和精密儀器，需要特殊運(yùn)輸工具和專業(yè)人員進(jìn)行拆卸安裝，增加了搬遷成本。因此，在評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分考慮這些特殊情況的合理性。

三、企業(yè)常見的拆遷風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)拆遷較為復(fù)雜，涉及庫(kù)房、生產(chǎn)線、設(shè)備、員工、客戶資 企業(yè)形象等。實(shí)踐中，很少直接為被拆遷企業(yè)提供合適土地或廠房，多數(shù)企業(yè)拆遷后境況不佳。同時(shí)，企業(yè)拆遷還可能涉及租賃合同、債權(quán)債務(wù)、環(huán)境保護(hù)、員工安置等多方面的法律問(wèn)題。