司法拍賣預(yù)售許可證房

司法拍賣預(yù)售許可證房的概念

司法拍賣預(yù)售許可證房是指被法院依法采取強(qiáng)制執(zhí)行措施，對具有預(yù)售許可證的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣的行為。在一些情況下，被執(zhí)行人無法履行債務(wù)，其名下具有預(yù)售許可證的房產(chǎn)可能會被法院納入司法拍賣程序，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的清償。例如，被執(zhí)行人拖欠貸款、欠款等，法院有權(quán)對其預(yù)售的房產(chǎn)進(jìn)行處置。

司法拍賣預(yù)售許可證房的流程

1. 參與拍賣前的準(zhǔn)備

   • 核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)信息，包括土地的出讓性質(zhì)、使用年限、房屋用途、是否辦理過不動產(chǎn)權(quán)證、有無設(shè)置抵押擔(dān)保、有無共有產(chǎn)權(quán)人、是否限購等。

   • 現(xiàn)場實(shí)地看房，查看房屋質(zhì)量問題、安全隱患、占用情況、其他債務(wù)情況，了解標(biāo)的房屋的內(nèi)部構(gòu)造、基礎(chǔ)設(shè)施占用情況、其他債務(wù)等情況，避免在日后的使用過程中出現(xiàn)了問題，無法向第三方追究責(zé)任。

   • 初步核實(shí)費(fèi)用，競拍過程中的成交價通常是房屋的“裸價”，而競買成功后因房屋過戶所涉及的一切稅、費(fèi)、

   • 核查原權(quán)利人注冊地址遷入情況。

2. 拍下房產(chǎn)后

   • 對接法院取得“四書”，包括法院委托拍賣行拍賣的《委托拍賣書》、法院出具《成交確認(rèn)書》、《裁定書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》。一般情況，法院會在拍賣成功后的 1 - 2 個月之內(nèi)出具這些法律文書。

3. 房產(chǎn)解封

   • 在繳納房產(chǎn)全款后，第一時間和法院進(jìn)行聯(lián)系，推進(jìn)法院出具協(xié)助執(zhí)行裁定書，解除房產(chǎn)的查封。

   • 在拍賣前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行詳細(xì)的盡調(diào)工作，予以確定法拍房產(chǎn)被幾家法院查封。如僅被拍賣法院查封，跟法院溝通解封即可，如果存在多家法院查封的情況，還需要和其他法院進(jìn)行額外的溝通。

4. 房產(chǎn)解押

   • 指的是解除這套房產(chǎn)被原房主抵押行為，去對應(yīng)的房管局、檔案局、不動產(chǎn)管理局等單位涂銷房產(chǎn)的抵押。需要確定抵押情況、抵押機(jī)構(gòu)以及相關(guān)的負(fù)責(zé)法院，區(qū)分一下本地法院和外地法院，本地法院會方便一點(diǎn)，可直接和房管局等機(jī)構(gòu)溝通，外地法院需要另委托本地法院進(jìn)行解押，需要更多時間溝通、確定、提交手續(xù)。

5. 稅費(fèi)、其他費(fèi)用的繳納

   • 在房產(chǎn)解封、涂銷抵押之后，可攜帶法院裁定書等資料去繳納稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，部分房管局/不動產(chǎn)登記中心要求先解封后才可辦理核稅，需要核實(shí)解封進(jìn)度，再預(yù)約核稅。

   • 稅費(fèi)繳納一般有契稅、印花稅、增值稅等等。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》與《稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定：因網(wǎng)絡(luò)司法拍賣本身形成的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應(yīng)主體承擔(dān)；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實(shí)際情況確定稅費(fèi)承擔(dān)的相關(guān)主體、數(shù)額。

6. 房產(chǎn)過戶

   • 交完稅費(fèi)以及其他費(fèi)用后，可攜帶競拍成功的文件、法院對房產(chǎn)解封的文件、稅費(fèi)及各種費(fèi)用繳納的證明辦理過戶手續(xù)。整個過戶流程需溝通及時、材料完備，預(yù)計在 2 - 3 周內(nèi)拿到房產(chǎn)證。

   • 需要準(zhǔn)備材料如下：

     • 買受人證件類，如個人名義購買需要身份證（夫妻雙方）原件、戶口本原件、結(jié)婚證原件（若有，離異或者曾離異再婚的，需提供離婚證和離婚協(xié)議）、未成年子女出生證原件或身份證原件（若有）。如公司名義購買需要營業(yè)執(zhí)照原件、開戶許可證原件、法人證明書原件、法人身份證復(fù)印件。以上材料需復(fù)印三份，身份證正反面復(fù)印，戶口本復(fù)印至空白頁。

     • 法院、房產(chǎn)、稅務(wù)部門出具的文書類：

       • 執(zhí)行裁定書原件

       • 開具給不動產(chǎn)事務(wù)登記中心的協(xié)助執(zhí)行書原件

       • 開具給稅務(wù)部門的協(xié)助執(zhí)行通知書原件

         • 拍賣成交確認(rèn)書原件

       • 法院出具的房款收據(jù)

       • 房產(chǎn)部門出具的協(xié)執(zhí)文書收件回執(zhí)

       • 各項(xiàng)稅費(fèi)繳納憑證拿到材料請先檢查法律文書地址、金額、名字及身份證號碼是否正確以上材料需復(fù)印四份準(zhǔn)備。

     • 其他類：

       • 網(wǎng)上打印完整拍賣公告和競價記錄（含標(biāo)的物照片）

         • 原產(chǎn)權(quán)人身份證號（可要求法院提供）

       • 標(biāo)的物如包含車位，請要求法院分別確認(rèn)房屋價格和車位價格。

司法拍賣預(yù)售許可證房的注意事項(xiàng)

1. 仔細(xì)閱讀相關(guān)文件

   • 當(dāng)事人在選擇司法拍賣預(yù)售許可證房時，要仔細(xì)閱讀拍賣房產(chǎn)的《調(diào)查情況表》以及《競買公告》，充分了解拍賣房產(chǎn)的拍賣依據(jù)、權(quán)證情況，房屋用途及土地性質(zhì)、房屋的面積位置、租賃情況，抵押情況、有無權(quán)利限制、有無欠繳供暖費(fèi)物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用以及是否限購等。

2. 了解房產(chǎn)

   • 一般情況下，“法拍房”主要于以下幾種途徑：

     • 民間借貸：借貸人無法按期還款，賬戶中也無財產(chǎn)可供執(zhí)行，出借人可申請查封借貸人名下的房產(chǎn)，要求法院在執(zhí)行階段拍賣房產(chǎn)償還借款。

     • 商業(yè)貸款：購房人向銀行貸款買房，不能按期償還貸款時，銀行可起訴要求貸款人就房屋拍賣變現(xiàn)償還貸款。

     • 司法沒收：例如法院可判決沒收犯罪嫌疑人個人財產(chǎn)，將其名下房屋拍賣后所得價款無償收歸國有的一種刑罰方法。

3. 購房政策

   • 但 2022 年 1 月 1 日施行的《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》對法拍房的購房政策進(jìn)行了統(tǒng)一，要求法拍房競買人必須具備購房資格，否則承擔(dān)相應(yīng)法律后果。

司法拍賣預(yù)售許可證房的風(fēng)險

1. 合同解除風(fēng)險

   • 被執(zhí)行人已將房款全部支付給開放商（被執(zhí)行人自付一部分，銀行貸款一部分），銀行辦理了抵押預(yù)告登記（預(yù)抵押登記），開發(fā)商在預(yù)售房產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記之前對銀行貸款承擔(dān)階段性連帶擔(dān)保責(zé)任的商品房預(yù)售情形下，預(yù)售的商品房被法院預(yù)查封后，開發(fā)商或被執(zhí)行人以仲裁或訴訟方式解除合同的，不得對抗人民法院的執(zhí)行，人民法院可以繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售房產(chǎn)。

2. 限購政策風(fēng)險

   • 2021 年 12 月 19 日，《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》顯示，人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。

如何辨別司法拍賣預(yù)售許可證房的真?zhèn)?/h2>

1. 查看名稱

   • 確認(rèn)許可證上注明的開發(fā)企業(yè)名稱是否與實(shí)際相符。如果不相符，建議不要購買該房產(chǎn)，

   • 確認(rèn)房產(chǎn)項(xiàng)目的名稱，看看它與實(shí)際是否相符。

2. 查看用途

   • 房屋用途性質(zhì)是絕對不可忽略的一點(diǎn)，因?yàn)槠胀ㄗ≌蜕逃米》渴峭耆煌膬蓚€概念，它們在使用年限、交易稅費(fèi)、按揭方式，甚至是生活成本上都是不同的。

3. 查詢相關(guān)渠道

   • 商品房預(yù)售許可證查詢可以去市國土房管局，

   • 商品房預(yù)售許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。

4. 查看具體信息

   • 看預(yù)售許可證編號和開發(fā)商的名稱，這個編號是僅有的，也是可查的，更是最最主要的信息，就像每個人的身份證號碼一樣，對號入座。另外可以通過“全國企業(yè)信用信息公示體系”查詢開發(fā)商的經(jīng)歷，包含開發(fā)商的資金實(shí)力，組織機(jī)構(gòu)改變、征信等問題。

   • 看樓盤項(xiàng)目名稱及坐標(biāo)，一個樓盤可能會要分好幾期開發(fā)，每一期的名字可能會小有變化，所以看預(yù)售許可證的時候，也要與開發(fā)的期數(shù)相對應(yīng)，同時檢查預(yù)售許可證上的地址與實(shí)際地址是不是符合。

   • 看土地證信息及樓棟信息，商品房預(yù)售許可證包含土地使用權(quán)出讓合同書號、地塊編號、土地證編號、土地年限，樓的棟數(shù)等，都會逐個標(biāo)明。預(yù)售證上也包含同意預(yù)售的樓棟信息、總建筑面積、套數(shù)、間數(shù)等等，不在此預(yù)售許可證上的樓棟，則不可視其為有證樓盤。