房屋漏雨維修的資質(zhì)

房屋漏雨維修資質(zhì)概述

一、房屋漏雨維修需要哪些資質(zhì)

房屋漏雨維修可能需要以下資質(zhì)：

• 施工總承包資質(zhì)序列二級(jí)資質(zhì)及鐵路、通信工程施工總承包三級(jí)資質(zhì)

• 專業(yè)承包資質(zhì)序列一級(jí)資質(zhì)（不含公路、水運(yùn)、水利、鐵路、民航方面的專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)及涉及多個(gè)專業(yè)的專業(yè)承包一級(jí)資質(zhì)）

• 專業(yè)承包資質(zhì)序列二級(jí)資質(zhì)（不含鐵路、民航方面的專業(yè)承包二級(jí)資質(zhì)）；鐵路方面專業(yè)承包三級(jí)資質(zhì)；特種工程專業(yè)承包資質(zhì)

• 施工總承包資質(zhì)序列三級(jí)資質(zhì)（不含鐵路、通信工程施工總承包三級(jí)資質(zhì)）

• 專業(yè)承包資質(zhì)序列三級(jí)資質(zhì)（不含鐵路方面專業(yè)承包資質(zhì)）及預(yù)拌混凝土、模板腳手架專業(yè)承包資質(zhì)

• 施工勞務(wù)資質(zhì)

• 燃?xì)馊紵骶甙惭b、維修企業(yè)資質(zhì)

需要注意的是，資質(zhì)要求可能會(huì)根據(jù)地區(qū)和具體情況有所不同。

二、房屋漏雨維修資質(zhì)的獲取條件

獲取房屋漏雨維修資質(zhì)通常需要滿足以下條件：

• 具備相應(yīng)的技術(shù)人員和管理人員，其數(shù)量和資質(zhì)應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。

• 擁有一定的資金和設(shè)備，以滿足維修工作的需要。

• 具有完善的質(zhì)量管理體系和安全生產(chǎn)管理制度。

• 有符合要求的工程業(yè)績(jī)，例如完成過(guò)一定規(guī)模和數(shù)量的類似維修項(xiàng)目。

不同地區(qū)和不同類型的資質(zhì)可能會(huì)有具體的差異。例如，在北京市，按照《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)房屋漏雨應(yīng)急情況下住宅專項(xiàng)維修資金使用工作的通知》（京建發(fā)〔2023〕253 號(hào)）要求，屬地居（村）民委員會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)住宅漏雨情況進(jìn)行確認(rèn)，維修工程竣工后各區(qū)住建（房管）部門要及時(shí)對(duì)維修資金使用進(jìn)行審核備案。

三、房屋漏雨維修資質(zhì)的認(rèn)證機(jī)構(gòu)

房屋漏雨維修資質(zhì)的認(rèn)證機(jī)構(gòu)通常為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。例如，在北京市，相關(guān)資質(zhì)的許可和管理由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)。

房屋質(zhì)量檢驗(yàn)部門也可以對(duì)房屋漏水原因和如何補(bǔ)漏作出鑒定報(bào)告。

四、房屋漏雨維修資質(zhì)的有效期和續(xù)期要求

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書的有效期有所不同。例如，原資質(zhì)證書有效期于 2020 年 7 月 1 日至 2021 年 12 月 30 日屆滿的，統(tǒng)一延長(zhǎng)至 2021 年 12 月 31 日。新資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，設(shè)置適當(dāng)?shù)钠髽I(yè)資質(zhì)過(guò)渡期，到期后實(shí)行簡(jiǎn)單換證，即按照新舊資質(zhì)對(duì)應(yīng)關(guān)系直接換發(fā)新資質(zhì)證書，不再重新核定資質(zhì)。

房屋質(zhì)量保修期規(guī)定有房屋基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程合理使用年限；屋面防水工程等保修期為 5 年；供熱與供冷系統(tǒng)為 2 個(gè)采暖期和供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為 2 年。

五、不同地區(qū)房屋漏雨維修資質(zhì)的差異

以北京市為例，質(zhì)量保修期內(nèi)的城鎮(zhèn)房屋漏雨維修，由建設(shè)單位建立快速響應(yīng)機(jī)制；質(zhì)量保修期外的城鎮(zhèn)房屋漏雨維修，按照不同產(chǎn)別管理方式，由建設(shè)單位、房屋所有權(quán)人、管理單位、物業(yè)服務(wù)人、使用人、專業(yè)運(yùn)營(yíng)單位等落實(shí)各方維修快速響應(yīng)機(jī)制。

在昌平區(qū)，遇到房屋漏雨等緊急需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的情形，可以使用應(yīng)急程序申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金，具體情形包括屋面防水損壞造成滲漏等。

各區(qū)住建委（房管局）要組織街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）對(duì)不同產(chǎn)別建立的房屋漏雨快速響應(yīng)機(jī)制、公開責(zé)任人和維修電話、維修物資儲(chǔ)備、業(yè)主反映房屋漏雨維修滿意度進(jìn)行檢查，對(duì)物業(yè)服務(wù)人維修不及時(shí)、拒不履行維修責(zé)任，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任的單位要進(jìn)行相應(yīng)處理。

補(bǔ)充信息

• 房屋漏雨維修的法律責(zé)任：一旦房子漏雨不能得到及時(shí)維修，業(yè)主可憑報(bào)修及維修記錄等證據(jù)向法院起訴，要求開發(fā)商履行維修義務(wù)。假如漏雨問(wèn)題需要緊急維修，業(yè)主也可以通過(guò)合法程序委托專業(yè)公司進(jìn)行維修，并保存好維修及費(fèi)用單據(jù)，作為要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任的證據(jù)。

• 房屋漏雨維修的常見(jiàn)部位及處理方法：

  • 地下室工程：常見(jiàn)的處理方式包括將滲水部位清理干凈，用水泥基防水涂料或水乳型氯丁橡膠瀝青防水涂料等配合纖維增強(qiáng)材料作堵滲處理；采用壁內(nèi)和壁后注漿，防水混凝土貼壁襯砌、水泥砂漿，掛網(wǎng)水泥砂漿抹面等方法外，也可采用防水涂料，先引流排水，然后填縫堵洞，杜絕滲漏。

  • 樓層及廁浴、廚房間：一是板面及墻面滲水，可拆除飾面材料，暴露滲水部位，涂刷防水涂料。除聚氨酯防水涂料外，通常都要求配合纖維材料進(jìn)行修補(bǔ)。二是衛(wèi)生潔具周圍及穿樓板管、排水管口等部位滲漏，可將漏水部位徹底清理，刮填彈性嵌縫材料；或在滲漏部位涂刷防水涂料，并粘貼纖維材料增強(qiáng)。

  • 屋面滲漏：常見(jiàn)的處理方式包括局部清理已損壞的舊防水層表面，徹底清除所有雜物，塵灰。涂刷與舊防水層相同的防水涂料，或涂刷與舊防水層具有良好粘結(jié)力的同類防水涂料，并加貼纖維布增強(qiáng)；徹底鏟除舊防水層，露出屋面結(jié)構(gòu)層或找平層，按板面及墻面滲水堵漏措施的貼縫法，填縫或填縫加貼縫法，對(duì)裂縫進(jìn)行封閉處理，并在一定范圍的面積內(nèi)，涂刷防水涂料并粘貼纖維紙布增強(qiáng)。

  • 外窗滲漏：常見(jiàn)的處理方式包括在室內(nèi)進(jìn)行封堵，一般是剔除窗框周圈的密封膠及部分嵌填材料，重新填充后再進(jìn)行密封處理；另外一種是在室外進(jìn)行處理，需要特種工種高空作業(yè)，

• 房屋維修部位的劃分：房屋的維修部位，分“專有部分”和“共有部分”兩個(gè)部分。專有部分是指建筑區(qū)劃內(nèi)的特定空間，比如房屋、車位、攤位等，并且必須滿足三個(gè)條件：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記在特定業(yè)主名下。另外，規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中，也被認(rèn)定為專有部分。共有部分是指共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，全體業(yè)主共同使用、共同擁有，但實(shí)物不能分割。比如：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分；通道、樓梯、電梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備；小區(qū)內(nèi)的道路、綠地等部分。主要有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：不屬于業(yè)主專有部分，不屬于市政公用部分，如城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地等。

• 不同部位的維修責(zé)任承擔(dān)：個(gè)人房屋內(nèi)的專有部分均應(yīng)由個(gè)人承擔(dān)維修責(zé)任。房屋共有部分按照住宅維修責(zé)任的類別劃分維修責(zé)任，具體詳見(jiàn)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委《印發(fā)<城鎮(zhèn)國(guó)有土地上依法建造住宅漏雨維修場(chǎng)景化責(zé)任清單(試行)>的通知》（京建發(fā)〔2022〕9 號(hào)）。城鎮(zhèn)國(guó)有土地上依法建造住宅漏雨維修場(chǎng)景化責(zé)任清單(試行)建成時(shí)限住宅類型漏雨部位維修責(zé)任人質(zhì)量保修期內(nèi)所有住宅屋面、外墻，共用門窗、共用地下室及原專有外窗、專有陽(yáng)臺(tái)、專有地下室建設(shè)單位業(yè)主或使用人改動(dòng)外窗、改動(dòng)陽(yáng)臺(tái)、改動(dòng)地下室業(yè)主或使用人質(zhì)量保修期滿后已實(shí)施物業(yè)管理的住宅屋面、外墻，共用門窗、共用地下室及原專有外窗、專有陽(yáng)臺(tái)、專有地下室物業(yè)合同內(nèi)物業(yè)服務(wù)人物業(yè)合同外業(yè)主業(yè)主或使用人改動(dòng)外窗、改動(dòng)陽(yáng)臺(tái)、改動(dòng)地下室業(yè)主未實(shí)施物業(yè)管理的住宅所有部位業(yè)主。

• 住宅專項(xiàng)維修資金的使用：雨后，房屋共用部位需要進(jìn)行大中修的，可以動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項(xiàng)維修資金俗稱房屋養(yǎng)老錢，它是由業(yè)主在購(gòu)房時(shí)一次性交存的一筆資金，專門用來(lái)維修或更換電梯、消防、屋頂?shù)裙灿貌课缓凸灿迷O(shè)施設(shè)備的錢。平常使用這筆錢，需要經(jīng)過(guò)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，需要按照相關(guān)程序申請(qǐng)辦理，審批完成后才能支取到這筆資金進(jìn)行修繕。遇到房屋漏雨等緊急需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的情形，可以使用應(yīng)急程序申請(qǐng)住宅專項(xiàng)維修資金。具體情形如下：

  • 屋面防水損壞造成滲漏的。

  • 電梯故障危及人身安全的。

  • 高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的。

  • 樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險(xiǎn)的。

  • 專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的。

  • 消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施設(shè)備維修及更新、改造的。

遇到以上情況，需要?jiǎng)佑米≌瑢ｍ?xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主。由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置就專項(xiàng)維修資金用于應(yīng)急維修的相關(guān)情況告知業(yè)主；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知。業(yè)主對(duì)分?jǐn)偳闆r提出質(zhì)疑的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

• 房屋漏雨問(wèn)題的緊急聯(lián)絡(luò)方式：如您家中出現(xiàn)漏雨情況，可第一時(shí)間撥打小區(qū)物業(yè)客服電話，各物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)接聽業(yè)主或物業(yè)使用人房屋漏雨報(bào)修電話，物業(yè)服務(wù)人不得以非物業(yè)管理事項(xiàng)為由不予接待。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接到報(bào)修電話后，應(yīng)及時(shí)響應(yīng)處置。需立即到場(chǎng)處置的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即派人到場(chǎng)，緊急采取遮風(fēng)擋雨、堵漏、避險(xiǎn)等臨時(shí)措施；未要求立即上門處置的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)聯(lián)系報(bào)修人商定到場(chǎng)查看或維修時(shí)間，并在商定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修處置。具體服務(wù)響應(yīng)時(shí)間物業(yè)服務(wù)合同有約定的，按照約定執(zhí)行；物業(yè)服務(wù)合同無(wú)明確約定的，按照本小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定的水、電急修時(shí)間響應(yīng)。同時(shí)，昌平區(qū)住建委建立了緊急備勤搶險(xiǎn)隊(duì)伍，可以在遇到險(xiǎn)情時(shí)保障完成快速搶險(xiǎn)任務(wù)。各鎮(zhèn)街建立了房屋漏雨 24 小時(shí)緊急聯(lián)絡(luò)機(jī)制，遇到漏雨情況可撥打各鎮(zhèn)街緊急聯(lián)系電話，24 小時(shí)有人值班值守，遇到房屋漏雨的居民可以隨時(shí)撥打電話。