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2024-10-25 09:54:34
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各類資質(zhì)· 許可證· 備案辦理
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土地評估資質(zhì)轉(zhuǎn)讓需要遵循相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件的要求。在山西省，近年來在自然資源部、省自然資源廳組織開展的“雙隨機，一公開”檢查中，發(fā)現(xiàn)部分土地評估機構(gòu)在機構(gòu)備案中存在不規(guī)范現(xiàn)象，在執(zhí)業(yè)過程中未嚴格按照《資產(chǎn)評估法》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和自然資源部有關(guān)土地估價規(guī)范性文件的要求。同時，還需符合山西省實施的相關(guān)土地管理法規(guī)和辦法，如《山西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等。
從事土地估價業(yè)務(wù)且符合《資產(chǎn)評估法》第五條、第十五條等規(guī)定的評估機構(gòu)，應(yīng)登錄“土地估價行業(yè)備案系統(tǒng)”，向工商登記所在地的省級自然資源主管部門進行土地估價機構(gòu)備案，如實填報有關(guān)信息，按要求上傳營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記的相關(guān)材料等。
已建成的工業(yè)項目用地分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)按照“房地一體”的原則辦理分割轉(zhuǎn)讓手續(xù)，且轉(zhuǎn)讓后不影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動；項目配建的行政辦公樓、生活服務(wù)設(shè)施等不得單獨分割轉(zhuǎn)讓。
申請登記備案的土地評估機構(gòu)應(yīng)具備有效的營業(yè)執(zhí)照，取得省級或省級以上相關(guān)部門頒發(fā)的土地評估資質(zhì)證書且在有效期內(nèi)，同時申請人應(yīng)在山西省土地估價師協(xié)會注冊登記。
山西省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法對土地使用權(quán)登記、土地管理監(jiān)督等方面進行了規(guī)定。
國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》也對土地管理相關(guān)內(nèi)容進行了規(guī)范。
山西省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實施辦法對國有土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓活動做出了規(guī)定。
各機構(gòu)在出具土地估價報告時，應(yīng)按照《資產(chǎn)評估法》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》以及自然資源部有關(guān)土地估價規(guī)范性文件的要求開展土地評估業(yè)務(wù)，出具評估報告。
轉(zhuǎn)讓方需要對其所擁有的土地評估資質(zhì)進行全面的梳理和評估，確定轉(zhuǎn)讓的可行性和價值。受讓方也需要對市場和行業(yè)進行深入了解，評估自身是否具備承接資質(zhì)的能力和條件。
例如在最高院的公告案例“（2004）民一終字第46號”，最高院認為，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時投資應(yīng)達到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動時的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達到25%以上投資，屬于相關(guān)限制情況。
還有如北京市房山區(qū)某工程公司在建工程投資額25%認定案例，A公司于2012年7月以掛牌方式取得一宗工業(yè)用地，面積為 平方米，地價款為900萬元，其中政府土地收益 萬元，前期開發(fā)成本補償費為 萬元。相關(guān)項目于2015年12月取得施工許可并開工建設(shè)。2016年，因公司自身原因，擬中止建設(shè)并轉(zhuǎn)讓土地及在建工程。
以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件：
按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)。
按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件：
土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人。
領(lǐng)有國有土地使用證。
具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。
經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序：
簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容。
向土地管理部門提出申請，并提交相關(guān)材料。
土地管理部門對申請進行審查。
經(jīng)審查符合條件的，辦理土地變更登記，核發(fā)土地使用證。
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