小產(chǎn)權(quán)房能辦營業(yè)許可證嗎

一、小產(chǎn)權(quán)房的定義與相關(guān)概念

小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的概念。大產(chǎn)權(quán)房有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，包括房產(chǎn)使用權(quán)證與國有土地使用權(quán)證；而小產(chǎn)權(quán)房是建在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府發(fā)證書，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，即小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房沒有“五證”，即國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。

城市里的土地主要是國有土地，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地主要是集體土地。在集體土地上建起來的房子分為宅基地和小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房大多是無資質(zhì)、無許可的建設(shè)單位與村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合作開發(fā)，未依現(xiàn)行法律獲得商品房開發(fā)資質(zhì)、未履行征地程序卻以商業(yè)售賣為目的進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)物，其在現(xiàn)行《土地管理法》體系下無法獲得國家房管部門依法登記，無法取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)房辦理營業(yè)許可證的政策情況

根據(jù)私法原理“法無禁止即可為”，雖然小產(chǎn)權(quán)房存在諸多法律爭議，但在辦理營業(yè)執(zhí)照方面并沒有被完全限制。小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)政策較為復(fù)雜且各地存在差異。

從國家層面來看，對小產(chǎn)權(quán)房的整體政策是比較謹(jǐn)慎的。國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部曾多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得購買小產(chǎn)權(quán)房，對在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處；對違規(guī)為小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴(yán)肅追責(zé)；對監(jiān)管不力、失職瀆職的也要嚴(yán)厲問責(zé)。

但在實(shí)際操作中，一些地方政府為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)就業(yè)，可能會(huì)在一定條件下允許小產(chǎn)權(quán)房用于辦理營業(yè)執(zhí)照。例如，某些地區(qū)可能會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，按照既方便市場主體準(zhǔn)入，又有效保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序的原則，對小產(chǎn)權(quán)房用于經(jīng)營場所的情況作出規(guī)定。

三、小產(chǎn)權(quán)房辦營業(yè)許可證的條件

1. 經(jīng)營場所證明材料

   • 如果是自有小產(chǎn)權(quán)房作為經(jīng)營場所，雖然沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，但可能需要提供由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會(huì)出具的權(quán)屬證明文件，以證明對該房屋擁有合法的使用權(quán)利。例如，有的地方可能要求村委會(huì)出具該房屋為合法建筑且可用于經(jīng)營的證明，類似于對房屋權(quán)屬和用途的一種確認(rèn)。

   • 如果是租賃的小產(chǎn)權(quán)房，除了正常的租賃協(xié)議外，同樣需要提供房東能夠證明房屋權(quán)屬的相關(guān)材料，如村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府蓋章的權(quán)屬證明，并且可能要求房東在租賃協(xié)議復(fù)印件上注明“與原件相符”并簽字。這是為了確保經(jīng)營場所的合法性和穩(wěn)定性，保障市場交易的安全。

2. 符合經(jīng)營項(xiàng)目要求

   • 不同的經(jīng)營項(xiàng)目對經(jīng)營場所可能有不同的要求。例如，對于一些特殊行業(yè)，如餐飲服務(wù)、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所等，即使是在小產(chǎn)權(quán)房內(nèi)經(jīng)營，也需要滿足相關(guān)行業(yè)的特殊規(guī)定。比如餐飲服務(wù)可能需要符合當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生、環(huán)保等要求，包括有相應(yīng)的衛(wèi)生設(shè)施、排煙排水設(shè)施等，這些要求與經(jīng)營場所是否為小產(chǎn)權(quán)房并無直接關(guān)聯(lián)，但卻是辦理營業(yè)執(zhí)照的必要條件。

   • 部分地區(qū)可能對小產(chǎn)權(quán)房內(nèi)經(jīng)營的項(xiàng)目有限制性規(guī)定，例如某些對安全、環(huán)保要求較高的項(xiàng)目可能不允許在小產(chǎn)權(quán)房內(nèi)開展，以避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

3. 其他一般性條件

   • 申請人需要符合相關(guān)的主體資格要求，如若是個(gè)體工商戶設(shè)立登記，申請人需要簽署《個(gè)體工商戶設(shè)立登記申請書》，并提供身份證明等材料。這是辦理營業(yè)執(zhí)照的基本要求，無論經(jīng)營場所是否為小產(chǎn)權(quán)房都需要滿足。

   • 對于一些需要前置審批的經(jīng)營項(xiàng)目，如開辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)需要先取得衛(wèi)生部門的審批等，必須在取得相關(guān)審批后才能申請營業(yè)執(zhí)照，小產(chǎn)權(quán)房作為經(jīng)營場所也不例外。

四、小產(chǎn)權(quán)房辦營業(yè)許可證的案例

雖然難以獲取大量公開的小產(chǎn)權(quán)房辦理營業(yè)許可證的具體案例，但從一些類似情況可以進(jìn)行推測。例如，在某些農(nóng)村地區(qū)，當(dāng)?shù)卮迕窭米约业男‘a(chǎn)權(quán)房（自建住宅）開展一些小型的農(nóng)家樂、手工藝品制作銷售等經(jīng)營活動(dòng)。他們可能通過向當(dāng)?shù)毓ど滩块T提供村委會(huì)出具的房屋權(quán)屬證明、租賃協(xié)議（如果是租賃他人小產(chǎn)權(quán)房的情況）、個(gè)人身份證明以及符合經(jīng)營項(xiàng)目要求的相關(guān)材料（如農(nóng)家樂的食品衛(wèi)生許可證等），成功辦理了營業(yè)執(zhí)照。

在城市周邊的一些小產(chǎn)權(quán)房聚集區(qū)，在滿足當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件下，如提供合法的經(jīng)營場所證明（盡管是小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的權(quán)屬證明）、符合環(huán)保要求（對于加工廠而言）、符合安全標(biāo)準(zhǔn)等，也有可能辦理了營業(yè)執(zhí)照。這些案例往往是在地方政策相對寬松或者在符合特定條件下才得以實(shí)現(xiàn)的，并且不同地區(qū)的情況差異較大。

五、小產(chǎn)權(quán)房辦營業(yè)許可證的相關(guān)法律

1. 土地管理相關(guān)法律

   • 《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。這一規(guī)定明確了小產(chǎn)權(quán)房所涉及的集體土地的所有權(quán)性質(zhì)，也限制了小產(chǎn)權(quán)房在土地流轉(zhuǎn)方面的合法性。小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)榻ㄔ诩w土地上，其開發(fā)建設(shè)如果不符合相關(guān)規(guī)定，就可能涉及到對土地管理法律的違反。

   • 根據(jù)《土地管理法》，集體建設(shè)用地必須經(jīng)過國家征收轉(zhuǎn)為國有土地才能用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房大多未履行這一程序，這也是其合法性存在爭議的一個(gè)重要原因。如果小產(chǎn)權(quán)房用于辦理營業(yè)許可證，在土地使用方面需要考慮是否符合土地管理法的相關(guān)規(guī)定，例如是否改變了土地的用途（從住宅等用途轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用途），是否經(jīng)過了合法的審批程序等。

2. 市場主體登記管理相關(guān)法律

   • 《中華人民共和國市場主體登記管理?xiàng)l例》規(guī)定了市場主體登記的相關(guān)要求，如市場主體偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照的，由登記機(jī)關(guān)沒收違法所得，處10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處10萬元以上50萬元以下的罰款，吊銷營業(yè)執(zhí)照。小產(chǎn)權(quán)房辦理營業(yè)許可證后，也需要遵守這些關(guān)于營業(yè)執(zhí)照管理的規(guī)定。在辦理營業(yè)許可證時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)營主體需要按照條例要求提供真實(shí)、準(zhǔn)確的材料，并且在經(jīng)營過程中合法使用營業(yè)執(zhí)照。

   • 雖然條例沒有專門針對小產(chǎn)權(quán)房辦理營業(yè)執(zhí)照作出特殊規(guī)定，但在實(shí)際操作中，小產(chǎn)權(quán)房作為經(jīng)營場所需要滿足市場主體登記管理的一般性要求，如提供合法的經(jīng)營場所證明等。