預(yù)售許可證營業(yè)稅

預(yù)售許可證的定義與作用

預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售尚未建成的房產(chǎn)前，需向有關(guān)部門申請的一種合法文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書，是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。

預(yù)售許可證的作用體現(xiàn)在多個方面。它提供了市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，要求開發(fā)商具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、信譽(yù)和技術(shù)能力，確保只有有實(shí)力的開發(fā)商才能進(jìn)入市場進(jìn)行銷售，從而提高市場的競爭力和整體水平。例如，開發(fā)商需要在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、取得土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等多方面達(dá)到要求，并提供資金證明等相關(guān)文件才有資格申請預(yù)售許可證，這就篩選掉了一些不具備開發(fā)能力的企業(yè)。

預(yù)售許可證能保護(hù)購房者權(quán)益。購房者在購買房產(chǎn)時能夠獲得合法保障，避免因開發(fā)企業(yè)未完成建設(shè)或逾期交付等問題而造成的經(jīng)濟(jì)損失。如果沒有預(yù)售許可證，購房者面臨的風(fēng)險(xiǎn)極大，比如可能遭遇爛尾樓情況，資金打水漂。而且，在簽訂購房合同時，若開發(fā)商未取得預(yù)售許可證，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，預(yù)售合同可能無效。

它有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場。通過預(yù)售許可證的管理，政府能夠有效地控制市場秩序，防止不法開發(fā)商利用房產(chǎn)預(yù)售進(jìn)行欺詐行為，維護(hù)市場的健康發(fā)展。例如，一些不良開發(fā)商可能會在沒有任何建設(shè)能力的情況下，收取購房者的款項(xiàng)后消失，而預(yù)售許可證制度可以避免這種情況的發(fā)生。同時，預(yù)售許可證通常包含項(xiàng)目基本信息、銷售面積和銷售價(jià)格等內(nèi)容，是交易的重要法律依據(jù)，有助于維護(hù)市場秩序，讓購房者清楚了解所購房產(chǎn)的相關(guān)信息，保障交易的公平性和透明度。

營業(yè)稅的概念和征收范圍

營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅，屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種。

其征收范圍主要包括在中華人民共和國境內(nèi)提供的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)。應(yīng)稅勞務(wù)涵蓋了多個行業(yè)，例如交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等。具體來說，在交通運(yùn)輸業(yè)中，如貨物運(yùn)輸、旅客運(yùn)輸?shù)冉?jīng)營活動取得的營業(yè)額需要繳納營業(yè)稅；建筑業(yè)中，建筑工程的承包、分包等業(yè)務(wù)涉及的營業(yè)額屬于征收范圍；金融保險(xiǎn)業(yè)中，銀行的存貸款業(yè)務(wù)、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等相關(guān)收入也在征收范圍內(nèi)；郵電通信業(yè)的郵政服務(wù)、電信服務(wù)等營業(yè)額同樣要繳納營業(yè)稅；文化體育業(yè)的演出、賽事等經(jīng)營活動收入；娛樂業(yè)如歌舞廳、游戲廳等場所的營業(yè)收入；服務(wù)業(yè)中的餐飲、住宿、旅游等業(yè)務(wù)的營業(yè)額都是營業(yè)稅的征收對象。

單位或個人將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈送其他單位或個人，也視同發(fā)生應(yīng)稅行為，需要繳納營業(yè)稅。例如，甲企業(yè)將自己名下的一處房產(chǎn)無償贈送給乙企業(yè)，這種情況下，甲企業(yè)需要按照相關(guān)規(guī)定繳納營業(yè)稅。

預(yù)售許可證與營業(yè)稅的關(guān)系

預(yù)售許可證與營業(yè)稅存在一定的關(guān)聯(lián)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，取得預(yù)售許可證是進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)售的合法前提。在預(yù)售階段，企業(yè)雖然尚未完成房產(chǎn)的最終交付，但已經(jīng)開始收取購房款（預(yù)收款）。而根據(jù)營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，銷售不動產(chǎn)屬于營業(yè)稅的征收范圍，所以一旦房地產(chǎn)企業(yè)開始預(yù)售并取得收入，就可能涉及到營業(yè)稅的繳納問題。

從業(yè)務(wù)流程的角度看，預(yù)售許可證的取得標(biāo)志著房地產(chǎn)項(xiàng)目可以合法地進(jìn)入預(yù)售階段，而這個階段企業(yè)的銷售行為會觸發(fā)營業(yè)稅的納稅義務(wù)。例如，當(dāng)購房者與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同并支付預(yù)付款后，開發(fā)商就有了營業(yè)額（預(yù)收款），在滿足營業(yè)稅征收條件的情況下，就需要按照規(guī)定計(jì)算并繳納營業(yè)稅。

同時，預(yù)售許可證所規(guī)定的項(xiàng)目信息、銷售面積、銷售價(jià)格等內(nèi)容，對營業(yè)稅的計(jì)算也有一定的影響。因?yàn)闋I業(yè)稅的計(jì)算通?；阡N售額（營業(yè)額），而這些信息與確定銷售額有著直接或間接的關(guān)系。比如，銷售價(jià)格是計(jì)算營業(yè)額的重要依據(jù)，如果開發(fā)商擅自提高銷售價(jià)格，那么在繳納營業(yè)稅時，其營業(yè)額就會相應(yīng)增加，從而繳納更多的營業(yè)稅。

辦理預(yù)售許可證是否涉及營業(yè)稅繳納

辦理預(yù)售許可證本身并不直接涉及營業(yè)稅的繳納。辦理預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門申請的一種行政許可行為，主要是為了獲得房產(chǎn)預(yù)售的合法資格，這個過程主要涉及到提交項(xiàng)目相關(guān)的證件、資料，接受房地產(chǎn)管理部門對項(xiàng)目合法性、安全性、可行性等方面的審核，如提交商品房預(yù)售許可申請表、土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、資金證明等資料。

在取得預(yù)售許可證之后進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)售活動時，就會涉及到營業(yè)稅的繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時，按照營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定，在收到預(yù)收款時就可能產(chǎn)生了營業(yè)稅的納稅義務(wù)。例如，根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時按照一定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅（營改增之前為營業(yè)稅）。

相關(guān)法規(guī)對預(yù)售許可證和營業(yè)稅的規(guī)定

關(guān)于預(yù)售許可證的法規(guī)規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《房地產(chǎn)管理法》及地方性法規(guī)，房地產(chǎn)的預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得預(yù)售許可證，未取得的預(yù)售合同無效。《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

在申請預(yù)售許可證時，開發(fā)企業(yè)需要滿足一系列條件。例如，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《商品房銷售管理辦法》第五條和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十二條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房需要滿足已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明等條件。而且部分地方也會有一些地方性的規(guī)定和要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要予以注意。

關(guān)于營業(yè)稅的法規(guī)規(guī)定

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。納稅人按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅額 = 營業(yè)額×稅率。營業(yè)額以人民幣計(jì)算，納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)折合成人民幣計(jì)算。

對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售業(yè)務(wù)涉及營業(yè)稅（營改增之前）的情況，在收到預(yù)收款時就需要按照規(guī)定進(jìn)行處理。不同的應(yīng)稅行為有不同的規(guī)定，例如對于兼營不同稅目的應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額；未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率等規(guī)定。

在營業(yè)稅的征收管理方面，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。例如，營業(yè)稅的納稅期限分別為5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人應(yīng)納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。納稅人以1個月或者1個季度為一個納稅期的，自期滿之日起15日內(nèi)申報(bào)納稅；以5日、10日或者15日為一個納稅期的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起15日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月應(yīng)納稅款。