預(yù)售許可證多久備案

一、預(yù)售許可證備案時(shí)間

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。這一規(guī)定明確了在正常情況下，從簽約到進(jìn)行預(yù)售許可證備案的時(shí)間期限為30日。不過這只是一個(gè)基本的框架性規(guī)定，在實(shí)際操作中，不同地區(qū)可能會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

二、預(yù)售許可證備案規(guī)定的時(shí)長

1. 法定基本要求

   • 從開發(fā)企業(yè)的角度來看，在滿足預(yù)售條件并進(jìn)行簽約后，30日的備案時(shí)間是一種督促機(jī)制。這有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，保障購房者的權(quán)益。例如，如果沒有這樣的時(shí)間限制，開發(fā)企業(yè)可能會(huì)拖延備案，從而可能導(dǎo)致購房者面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，如房屋被重復(fù)銷售等情況。

   • 從房地產(chǎn)管理部門的角度，30日也給予了其足夠的時(shí)間來處理備案相關(guān)的事務(wù)，包括對(duì)提交材料的審核等工作。

2. 特殊情況與調(diào)整

   • 在一些特殊情況下，如遇到不可抗力因素或者開發(fā)企業(yè)提交的材料存在問題需要補(bǔ)充或修正時(shí)，備案時(shí)間可能會(huì)相應(yīng)延長。例如，若開發(fā)企業(yè)在簽約后發(fā)現(xiàn)提交的預(yù)售合同存在部分條款不符合規(guī)定的情況，需要重新修訂合同內(nèi)容，這就可能會(huì)導(dǎo)致超過30日的備案期限。但這種情況下，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)與相關(guān)部門溝通并說明情況。

三、不同地區(qū)預(yù)售許可證備案期限

1. 一線城市

   • 北京：北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理較為嚴(yán)格。例如，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房項(xiàng)目預(yù)售許可截止日期為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，預(yù)售合同中約定的房屋交付日期應(yīng)與預(yù)售方案中確定的交付日期一致。并且預(yù)售許可確需延期的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依法向項(xiàng)目所在區(qū)房屋行政主管部門書面提出延期申請(qǐng)，延期期限每次不超過6個(gè)月。這表明北京在預(yù)售許可證的管理上，不僅關(guān)注備案期限與項(xiàng)目交付的關(guān)聯(lián)，而且對(duì)延期也有明確的限制。

   • 上海：上?？赡軙?huì)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，如項(xiàng)目的規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度等因素來確定預(yù)售許可證的備案期限。同時(shí)，對(duì)于一些重點(diǎn)區(qū)域或者特殊項(xiàng)目，可能會(huì)有額外的審核要求，這也會(huì)對(duì)備案期限產(chǎn)生影響。例如，對(duì)于大型的城市綜合體項(xiàng)目，由于涉及的規(guī)劃、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)更為復(fù)雜，相關(guān)部門可能會(huì)在審核過程中花費(fèi)更多的時(shí)間，從而影響備案期限。

   • 廣州：廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為提升營商環(huán)境，提高行政審批效率，實(shí)施預(yù)售許可證業(yè)務(wù)全程網(wǎng)上辦理，進(jìn)一步壓縮申報(bào)材料，“房屋管理系統(tǒng)項(xiàng)目概況填報(bào)信息審核”申報(bào)材料壓減至11項(xiàng)，“商品房預(yù)售許可（含預(yù)售變更）”申報(bào)材料壓減至13項(xiàng)，這在一定程度上有助于縮短備案所需的時(shí)間，但并沒有明確改變備案期限的規(guī)定。

2. 二線城市

   • 成都：對(duì)于中心城區(qū)商品房項(xiàng)目，商品房預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）工作劃分為商品房價(jià)格指導(dǎo)、征詢意見、預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）三個(gè)階段，全流程審批時(shí)限控制在10 - 12個(gè)工作日內(nèi)。其中商品房價(jià)格指導(dǎo)階段為6 - 8個(gè)工作日內(nèi)，僅商品房項(xiàng)目涉及；預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）階段為4個(gè)工作日內(nèi)；征詢意見階段作為輔線事項(xiàng)，不計(jì)入總時(shí)限，10個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，企業(yè)在預(yù)售許可（現(xiàn)售備案）申報(bào)前完成即可。這表明成都在不同的預(yù)售許可相關(guān)階段有明確的時(shí)間控制，整體上是為了提高效率并規(guī)范市場(chǎng)。

3. 其他地區(qū)

   • 在一些地區(qū)，房屋預(yù)售許可證的有效期一般為一年，有的城市規(guī)定房屋預(yù)售證可證明可以延期，一直到辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記為止。還有些地區(qū)的預(yù)售許可證沒有明確的有效期規(guī)定，只要項(xiàng)目未售罄、開發(fā)建設(shè)仍在繼續(xù)，預(yù)售許可證就一直有效。這種差異反映了不同地區(qū)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r、需求以及管理理念所做出的不同政策選擇。

四、預(yù)售許可證備案流程與時(shí)間要求

1. 一般備案流程

   • 申請(qǐng)階段

     • 如已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期等。然后向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，提交相關(guān)材料，如商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表、土地成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)證書或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及總平圖、建筑工程施工許可證等（不同地區(qū)可能會(huì)有一些差異）。

   • 審核階段

     • 房地產(chǎn)管理部門在收到開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)后，會(huì)對(duì)提交的材料進(jìn)行審核。經(jīng)審查，開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。在這個(gè)過程中，如果發(fā)現(xiàn)材料不齊全或者不符合要求，會(huì)通知開發(fā)企業(yè)補(bǔ)充或修正材料，這會(huì)影響整體的備案時(shí)間。

   • 合同簽訂與備案

     • 開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，可與購房人簽訂商品房預(yù)售合同。之后，開發(fā)企業(yè)需在30天內(nèi)向房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)備案手續(xù)。

2. 時(shí)間要求在流程中的體現(xiàn)

   • 在申請(qǐng)階段，開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備材料的時(shí)間沒有明確的法定上限，但為了盡快完成備案，企業(yè)會(huì)盡快準(zhǔn)備齊全材料。如果企業(yè)自身效率低下或者對(duì)材料要求理解不到位，就可能會(huì)拖延這個(gè)階段的時(shí)間。

   • 在審核階段，雖然規(guī)定了受理之日起10日內(nèi)作出決定并在之后10日內(nèi)頒發(fā)許可證，但如果遇到材料復(fù)雜或者需要進(jìn)一步核實(shí)的情況，如對(duì)開發(fā)建設(shè)資金是否達(dá)到要求的核實(shí)等，實(shí)際的審核時(shí)間可能會(huì)超過這個(gè)期限。

   • 在合同簽訂與備案階段，30日的備案時(shí)間限制是比較明確的，但如果購房人對(duì)合同條款有異議，需要重新協(xié)商簽訂合同，這也可能導(dǎo)致超過30日的備案期限。

五、影響預(yù)售許可證備案時(shí)長的因素

1. 開發(fā)企業(yè)自身因素

   • 材料準(zhǔn)備情況

     • 如果開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理混亂，對(duì)預(yù)售許可證備案所需的材料清單不清晰，可能會(huì)導(dǎo)致材料準(zhǔn)備不齊全或者不符合要求。例如，沒有準(zhǔn)確的土地使用權(quán)證書副本、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的相關(guān)附件缺失等情況。這就需要反復(fù)補(bǔ)充材料，從而延長備案時(shí)間。

     • 開發(fā)企業(yè)對(duì)相關(guān)政策法規(guī)的理解程度也很關(guān)鍵。如果對(duì)預(yù)售條件、備案流程等規(guī)定理解錯(cuò)誤，可能會(huì)提交錯(cuò)誤的材料或者按照錯(cuò)誤的流程操作，進(jìn)而影響備案進(jìn)度。

   • 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

     • 按照規(guī)定，投入開發(fā)建設(shè)的資金要達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上并確定施工進(jìn)度和竣工交付日期才能申請(qǐng)預(yù)售許可證。如果項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢，達(dá)不到這個(gè)要求，就無法及時(shí)申請(qǐng)，自然會(huì)影響備案時(shí)長。例如，在一些大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于資金周轉(zhuǎn)問題或者施工過程中的意外情況（如地質(zhì)問題導(dǎo)致基礎(chǔ)工程延誤），導(dǎo)致建設(shè)進(jìn)度滯后，無法按時(shí)滿足預(yù)售條件。

2. 政府部門相關(guān)因素

   • 審核效率

     • 不同地區(qū)的房地產(chǎn)管理部門審核人員的數(shù)量和專業(yè)素質(zhì)會(huì)影響審核效率。如果審核人員數(shù)量不足，面對(duì)大量的備案申請(qǐng)時(shí)，可能無法及時(shí)處理。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆、新開發(fā)項(xiàng)目眾多的地區(qū)，審核人員可能會(huì)面臨較大的工作壓力，導(dǎo)致審核時(shí)間延長。

     • 審核流程的復(fù)雜程度也會(huì)對(duì)備案時(shí)長產(chǎn)生影響。一些地區(qū)可能為了嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)，設(shè)置了較為復(fù)雜的審核流程，如多層級(jí)的審核、多個(gè)部門的聯(lián)合審核等。例如，在某些城市，對(duì)于涉及土地用途變更或者有特殊規(guī)劃要求的項(xiàng)目，除了房地產(chǎn)管理部門的審核外，還需要土地管理部門、城市規(guī)劃部門等的聯(lián)合審核，這就會(huì)增加審核的時(shí)間。

   • 政策調(diào)整

     • 政府部門可能會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行政策調(diào)整。例如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱時(shí)，可能會(huì)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售許可證的審核標(biāo)準(zhǔn)，要求開發(fā)企業(yè)提供更多的證明材料或者滿足更高的建設(shè)進(jìn)度要求，這會(huì)使得開發(fā)企業(yè)需要更多的時(shí)間來準(zhǔn)備，從而延長備案時(shí)長。相反，在市場(chǎng)低迷時(shí)，為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可能會(huì)簡化一些手續(xù)，但這種政策調(diào)整也需要開發(fā)企業(yè)和相關(guān)部門有一個(gè)適應(yīng)的過程。

六、預(yù)售許可證備案的最新政策和時(shí)間

1. 各地的最新政策

   • 北京：如前面所述，最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元、分套(間)申請(qǐng)，并按預(yù)售許可范圍進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。同時(shí)，明確了商品房項(xiàng)目預(yù)售許可截止日期為預(yù)售方案中確定的房屋交付日期，預(yù)售許可確需延期的，延期期限每次不超過6個(gè)月等規(guī)定，這是對(duì)預(yù)售許可證管理的進(jìn)一步細(xì)化和優(yōu)化。

   • 浙江：規(guī)范審批(備案)部門開展商品房預(yù)售管理(含現(xiàn)售備案)的部門應(yīng)為規(guī)定的市、縣建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政主管部門。各地要加強(qiáng)對(duì)住宅用地或商務(wù)金融用地項(xiàng)目的商品房預(yù)售管理，對(duì)不符合商品房預(yù)售許可或備案條件的工業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目，不得批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可、辦理現(xiàn)售備案等一系列措施，從多個(gè)方面規(guī)范了預(yù)售許可證的管理。

2. 關(guān)于時(shí)間方面的體現(xiàn)

   • 這些最新政策在時(shí)間方面的規(guī)定，如北京的預(yù)售許可延期期限每次不超過6個(gè)月，是為了更好地平衡開發(fā)企業(yè)的銷售需求和購房者的權(quán)益保障。但通過規(guī)范管理部門、審核條件等方面間接影響了備案的整體時(shí)間效率。同時(shí)，各地政策的不斷調(diào)整也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)在不同發(fā)展階段對(duì)預(yù)售許可證備案時(shí)間和相關(guān)管理的動(dòng)態(tài)需求。